Commentaires 
sur l’exercice

1.1Rapport d’activité

En 2024 l’environnement est resté globalement porteur pour l’immobilier de commerce en France, malgré de nombreuses incertitudes engendrées par les risques géopolitiques et par l’instabilité de la situation politique et budgétaire nationale. Le moteur de la consommation reste alimenté par le repli de l’inflation ainsi que par une réserve de pouvoir d’achat au travers d’un taux d’épargne toujours supérieur à la moyenne historique. L’appétence à consommer des français devrait cependant rester structurée autour de l’impératif des prix. Dans ce contexte, Mercialys a travaillé à améliorer encore la qualité de son réseau, de son offre de commerce abordable et de son mix locatif. 

Poursuivant la stratégie de recentrage de son portefeuille, Mercialys a cédé en 2024 deux galeries de moins de 5 000 m² à Montauban et Rodez ainsi que 4 lots résiduels sur le site de Millau. Après ces opérations, le patrimoine de la Société est constitué de 46 sites. 33 actifs considérés stratégiques (soit 95 % en valeur) sont positionnés dans 4 bassins géographiques ciblés articulés autour des métropoles dynamiques telles que Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Rennes, ou Grenoble. 

Par ailleurs, 2024 a été marquée par une rotation pratiquement intégrale des opérateurs alimentaires qui ancrent les centres commerciaux de Mercialys. Afin d’équilibrer son exposition à ce segment de consommation et aux différents exploitants, Mercialys a cédé en juillet 4 hypermarchés détenus à 51 % (49 % par un fonds géré par BNP Paribas REIM), opérés par Auchan. Le succès de ces transferts de fonds de commerce s’est traduit directement par une augmentation moyenne de + 7,7 % de la fréquentation des centres commerciaux concernés depuis les réouvertures des hypermarchés sous leur nouvelle bannière.

Sur la base de ces fondamentaux renforcés, la fréquentation(1) des centres commerciaux de Mercialys est en hausse de + 2,7 % sur l’ensemble de l’année 2024, par rapport à un panel national Quantaflow en progression de + 1,2 %, et ce malgré les disruptions intervenues au 1er semestre liées aux changements d’enseignes (attrition de l’approvisionnement des hypermarchés opérés par Géant, ventes de liquidation et fermetures de 2 à 3 semaines des hypermarchés). Cette surperformance de + 150 pb, en faveur des sites de Mercialys serait portée à + 210 pb en excluant le site de Brest, qui a été impacté par la fermeture de l’hypermarché Géant décidée par le groupe Casino au quatrième trimestre 2024. 

Ces flux renouvelés de visiteurs ont participé à une croissance du chiffre d’affaires des commerçants des galeries de + 2,1 % à fin décembre 2024, soit une surperformance notable de + 80 pb par rapport à l’indice national FACT, en hausse de + 1,3 %. 

L’activité locative a été soutenue en 2024, Mercialys poursuivant le travail de diversification de son mix-marchand au-delà du segment du textile, tout en restant focalisée sur une offre abordable. Ainsi, la stratégie de Mercialys de répondre aux besoins d’une consommation de récurrence ne se borne pas aux dépenses alimentaires. La Société vise à s’imposer comme la foncière leader du commerce accessible sur l’ensemble des segments de consommation.

L’attractivité du positionnement géographique de Mercialys, la maitrise des charges refacturées aux locataires et le renouvellement des flux de visiteurs entrainé par les nouvelles locomotives alimentaires ont permis à Mercialys de maintenir son taux de vacance financière courante(2) à 2,9 % à fin décembre 2024, stable par rapport à fin décembre 2023. Le taux de vacance total est en baisse et au niveau le plus bas depuis 2019 à 4,1 % (contre 4,4 % à fin 2023 et fin juin 2024). Les 33 sites stratégiques de la Société présentent un taux d’occupation moyen total de 98 %, soit un niveau de vacance frictionnel. La vacance commerciale est essentiellement concentrée sur des sites faisant l’objet de projets de restructuration.

Les résultats financiers 2024 traduisent la solide performance opérationnelle de l’année avec des loyers facturés en progression de + 0,9 % à 179,2 millions d'euros, bénéficiant d’une croissance organique soutenue, partiellement compensée par l’effet prorata temporis des cessions d’actifs conclues en 2024. Ainsi, la croissance organique des loyers facturés ressort en hausse de + 3,9 %, portée notamment par l’effet de l’indexation pour + 4,0 % et par la contribution des loyers variables (+ 0,3 %), indicateur de la bonne activité des commerçants. L’EBITDA s’établit à 147,2 millions d'euros en baisse de - 1,5 % par rapport à 2023 du fait des cessions réalisées au second semestre 2024. La marge d’EBITDA demeure à un niveau élevé de 82,0 %. 

Le résultat net récurrent (RNR) ressort dès lors à 113,1 millions d'euros en progression + 3,8 % par rapport à 2023, et en hausse de + 3,7 % à 1,21 euro par action(3), soit une performance supérieure à l’objectif d’au moins + 2 % par rapport à 2023. 

Les cessions d’actifs, telles que détaillées ci-avant, pour un montant net vendeur de 135 millions d’euros à 100 %, ont également contribué à consolider les équilibres bilantiels de Mercialys : le ratio d’endettement, soit le LTV hors droits(4), s’établit à 38,2 % au 31 décembre 2024 (contre 38,9 % au 31 décembre 2023), soit un niveau très inférieur au niveau de covenant bancaire de 55 % qui s’applique sur les lignes bancaires confirmées. Le ratio LTV droits inclus ressort à 35,7 % (contre 36,4 % au 31 décembre 2023). Le ratio d’ICR s’élève à 5,5x(5) au 31 décembre 2024, contre 5,1x au 31 décembre 2023, largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires. Le 24 octobre 2024, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys. Ce bilan sera mis au service de la reprise des investissements en 2025.

La valeur du patrimoine s’établit à 2 761 millions d'euros droits inclus, en hausse de + 1,3 % sur 12 mois à périmètre constant et en baisse de - 3,9 % à périmètre courant du fait des cessions réalisées en 2024. La valeur d’expertise hors droits progresse de + 1,1 % à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+ 3,3 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux. 

L’actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) s’établit à 16,45 euros par action(6) à fin 2024, en baisse de - 0,5 % sur 6 mois et de - 3,8 % sur 12 mois.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée générale du 29 avril 2025 le versement d’un dividende de 1,00 euro par action contre un dividende de 0,99 euro par action au titre de 2023. La distribution correspond à 83 % du RNR 2024. Le dividende offre un rendement de 6,1 % sur l’actif net réévalué NDV de 16,45 euros par action et de 9,9 % sur le cours de clôture annuel.

Cette proposition de dividende est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,78 euro par action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,22 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 2 mai 2025, le dividende étant payé le 6 mai 2025.

1.1.1Un portefeuille recentré avec un ré-ancrage alimentaire et une diversification locative réussie ouvrant la voie à la reconstitution d’un potentiel de réversion

Concentration du portefeuille autour des métropoles françaises dynamiques

Le patrimoine de la foncière est constitué de 46 sites, dont 33 actifs stratégiques positionnés dans 4 bassins géographiques prioritaires dotés d’une population bénéficiant des niveaux de vie les plus élevés en France ou de flux touristiques significatifs. 28 de ces 33 centres commerciaux sont leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise et, sur une surface moyenne de 30 000 m², représentent tous des pôles d’attraction tout en limitant le risque de vacance à moyen terme.

Parallèlement, 4 sites (Tours, Dijon-Chenôve, Niort et Saint-André) représentent moins de 2 % de la valeur du patrimoine et vont faire l’objet de redéveloppements majeurs. 

Enfin, 9 actifs représentent moins de 4 % de la valeur d’expertise de Mercialys. Ils sont non stratégiques de par leur positionnement géographique ou concurrentiel, et seront intégrés dans la politique d’arbitrages à moyen terme. Ce recentrage du parimoine participera à optimiser les coûts d’exploitation de la foncière et à la concentration des effors de commercialisation et d’asset management.

Succès du ré-ancrage alimentaire

2024 a été marquée par une rotation pratiquement intégrale des opérateurs alimentaires qui ancrent les centres commerciaux de Mercialys. 

A fin 2024, seuls les hypermarchés de Brest et Niort, détenus par Mercialys (à 51 %, un fonds géré par BNP Paribas REIM détenant 49 %), restent loués par le groupe Casino, les baux étant à échéance du 30 juin 2027. Toutefois, le 30 septembre 2024, le groupe Casino a interrompu volontairement et sans information préalable l'exploitation de ces deux magasins. Mercialys a immédiatement contesté ces fermetures auprès de la justice tout en menant parallèlement des discussions avec le groupe Casino quant à l'évolution opérationnelle de ces hypermarchés permettant ainsi de travailler sur leur recommercialisation le cas échéant, ce qui renforcerait l'attractivité commerciale globale des deux sites. Le groupe Casino a cependant respecté le règlement de ses échéances trimestrielles, dont celle du quatrième trimestre 2024 et du premier trimestre 2025. 

Parallèlement, l’exploitation de 4 hypermarchés dont Mercialys n’est pas propriétaire, mais qui ancrent des petites galeries détenues par la foncière (Brive, Aurillac, Valence et Dijon-Chenôve), a également été interrompue à la même date. Ces galeries représentent au total 1,2 % des loyers nets de la Société (hors moyennes surfaces dont les flux sont peu affectés par les grandes surfaces alimentaires). Ces 4 sites font l’objet de projets ou d’arbitrages à terme.

A fin 2024, la part des revenus locatifs de la foncière en vision économique provenant de la distribution alimentaire s’établit à 16,1 %, leur ventilation illustrant le partenariat inédit entre Mercialys et l’ensemble des grands opérateurs français : 

Diversification locative réussie ouvrant la voie à la reconstitution d’un potentiel de réversion

L’activité locative a été soutenue en 2024, Mercialys poursuivant le travail de diversification de son mix-locatif au-delà du segment du textile, tout en restant focalisée sur une offre abordable. Ainsi, la stratégie de Mercialys de répondre aux besoins d’une consommation de récurrence ne se borne pas aux dépenses alimentaires. La Société vise à s’imposer comme la foncière leader du commerce accessible sur l’ensemble des segments de consommation.

Le focus, au travers de l’ensemble du patrimoine, demeure sur des enseignes à l’accessibilité prix reconnue, catalyseur déterminant pour l’acte d’achat. Cette stratégie peut être illustrée sur le site d’Angers, avec des prises à bail par des enseignes plébiscitées par les clients telles que Adopt, Made Burger et la Fabrique Cookies, qui viennent enrichir l’offre de restauration gourmande à la suite des signatures de Waffle Factory et Amorino en 2023. A Besançon également, les signatures de Quick et de Célio viennent élargir l’offre de commerce abordable du centre. De même à Toulouse Fenouillet, site qui a entamé une reconquête de commercialité depuis deux ans, la foncière a signé les enseignes Nocibé, Saint Algue, Cokot ainsi que l’enseigne de décoration discount TEDI, en complément des 14 transactions conclues en 2023.

Par ailleurs, entre 2020 et 2024 le segment de l’équipement de la personne, dépense discrétionnaire par excellence, est passé de 31,4 % à 29,2 % des revenus locatifs. Dans le même temps le segment culture/loisirs/sports a enregistré la plus forte progression, passant de 16 % des loyers en 2020 à 19 % en 2024. Cela lui permet de dépasser le segment de la distribution alimentaire dont Mercialys a volontairement réduit l’exposition et qui représente désormais 17,3 % des loyers (contre 21,6 % en 2020). Avec 14,7 % des loyers de la foncière vs. 12,3 % en 2020, le segment de la santé beauté a connu une très forte croissance tirée par les enseignes à succès Adopt, Rituals ou bien encore Normal.

L’évolution du mix-marchand vers les segments de consommation essentiels sur des enseignes plébicitées par les clients (i) améliore la commercialité à moyen terme des centres de la foncière et (ii) ouvre la voie à la reconstitution d’un potentiel de réversion.

1.1.2La valeur du patrimoine engage une phase de rebond et la situation financière s’est encore renforcée en 2024

La valeur du patrimoine s’inscrit en hausse de + 1,3 % à périmètre constant

Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2024 est constitué essentiellement de 44 centres commerciaux(7). La valeur du patrimoine s’établit à 2 761 millions d'euros droits inclus, en hausse de + 1,3 % sur 12 mois à périmètre constant(8). La valeur d’expertise hors droits progresse de + 1,1 % à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+ 3,3 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux.

En effet, le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2024, contre 6,68 % au 30 juin 2024 et 6,61 % fin 2023. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de 344 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

Une politique d’arbitrages dynamique a été menée sur l’exercice sur les différentes catégories d’actifs de la Société

En juillet 2024 la Société a cété 4 hypermarchés pour un montant net vendeur de 117,5 millions d'euros (correspondant à la valeur de 100 % des actifs). Mercialys a également cédé des lots isolés pour un montant total de 7,9 millions d'euros ainsi que les galeries non stratégiques de Montauban et de Rodez pour un prix total de 9,9 millions d'euros. Les cessions ont représenté un cumul de 135,3 millions d'euros en 2024, soit 5 % de la valeur du patrimoine hors droits à fin 2023. Les cessions ont été réalisées sur un prix moyen en ligne avec les valeurs d’expertises, démontrant à la fois la liquidité et la pertinence des valeurs d’expertises du portefeuille de la foncière.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

L’actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) s’établit à 16,45 euros par action, en baisse de - 0,5 % sur 6 mois et de - 3,8 % sur 12 mois. La variation de - 0,65 euro par action sur 12 mois résulte des impacts suivants :

• le versement des dividendes : - 1,00 euro ;
• le résultat net récurrent : + 1,22 euros ;
• la variation de la plus-value latente(9) : - 0,04 euro, dont un effet taux pour - 0,67 euro, un effet loyers pour + 0,96 euro et d’autres effets(10) pour + 0,32 euro ;
• la variation de la juste valeur de la dette à taux fixe : - 0,57 euro ;
• la variation de la juste valeur des dérivés et des autres éléments : - 0,25 euro.

Une structure financière très solide

Dans un environnement de taux volatil, Mercialys a conservé une couverture de sa dette à taux fixe à un niveau élevé, soit 99 % à fin 2024, contre 96 % au 31 décembre 2023.

En septembre 2024, Mercialys a réalisé deux opérations de refinancement. Dans un premier temps, la Société a émis une obligation de 300 millions d'euros, d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 4,0 %. Dans un second temps, l’option de remboursement anticipé a été exercée sur l’obligation d’un montant résiduel de 200 millions d'euros arrivant à échéance en juillet 2027, dont le coupon s’élevait à 4,625 %. Cette restructuration a permis d’optimiser le coût moyen de la dette, d’allonger la maturité moyenne de la dette tirée, celle-ci ressortant à 3,8 années à fin décembre 2024 (vs. 3,3 années à fin juin 2024) et d’alimenter la liquidité du bilan.

Les cessions d’actifs, telles que détaillées ci-avant, ont également contribué à consolider les équilibres bilantiels de Mercialys : le ratio d’endettement, soit le LTV hors droits(11), s’établit à 38,2 % au 31 décembre 2024 (contre 40,0 % au 30 juin 2024 et 38,9 % au 31 décembre 2023), soit un niveau très inférieur au niveau de covenant bancaire de 55 % qui s’applique sur les lignes bancaires confirmées. Le ratio LTV droits inclus ressort à 35,7 % (contre 37,4 % au 30 juin 2024 et 36,4 % au 31 décembre 2023).

Le ratio d’ICR s’élève à 5,5x(12) au 31 décembre 2024, contre 5,1x au 31 décembre 2023 et 5,5x au 30 juin 2024, largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires.

Le 24 octobre 2024, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys.

Ce bilan sera mis au service de la reprise des investissements en 2025.

1.1.3Reprise d’investissements ciblés visant à renforcer le réseau de Mercialys et l’attractivité de ses centres

L’ambition de la Société à croitre s’effectue dans un cadre toujours strict, articulé autour des grands équilibres financiers et par une exigence de rendement d’au moins 7 %, soit un niveau supérieur au rendement moyen du patrimoine (6,65 % à fin 2024).

Déploiement sélectif du portefeuille de projets

A fin 2024, le portefeuille de projets en cours et susceptible d’être déployé à moyen terme s’établit à 417,5  millions d'euros. Les projets se concentreront dans les 4 bassins géographiques où Mercialys focalise son empreinte immobilière. Le développement de Mercialys restera centré sur le secteur du commerce, tout en capitalisant sur ses différentes expertises immobilières lui permettant de participer à des appels d’offres organisés par des villes ou collectivités locales souhaitant repositionner des quartiers.

La mise en œuvre de ces programmes demeure soumise à l’obtention des autorisations administratives, mais également à un comparatif avec le rendement des acquisitions d’actifs existant pouvant être réalisées par la Société.

En 2025, Mercialys pourra, en partenariat avec le promoteur Telamon, poursuivre l’opération à Saint-Denis en île de France, qui prévoit la construction en volumétrie au-dessus de la galerie détenue par la foncière. Mercialys restera propriétaire des commerces rénovés à l’issue du projet.

2025 devrait également voir des avancées sur le projet de parc d’activité mixte de Saint-André (La Réunion) sur une superficie de 15 000 m². Ce développement, réalisé sur des réserves foncières de Mercialys, est pré-commercialisé à 76 %. Le rendement de ce projet est estimé à 8,4 %.

Dans le cadre de la mise en œuvre de son savoir-faire sur les projets mixtes, Mercialys a conclu, en janvier 2025, une promesse de vente avec un établissement public sur une réserve foncière de 1,6 hectare à Angers pour un montant de 4,0 millions d'euros, où la foncière détient un centre-commercial leader. La construction, sur ce terrain, d’un quartier rassemblant du résidentiel, des commerces, des bureaux, des pôles santé, loisirs et restauration, renforcerait massivement la puissance de l’actif existant tout en offrant un nouveau quartier à cette métropole régionale. La Société conservera à terme uniquement les commerces à la livraison, prévue par phase en 2030 et 2032.

Positionnement sur des acquisitions d’actifs existants, sur la base de fondamentaux immobiliers solides

Mercialys pourrait également se positionner sur des acquisitions d’actifs existants en immobilier commercial ou des activités connexes : centres commerciaux, retail parks ou centres de stockage notamment.

Ces investissements seraient menés sur des sites leaders, ou en capacité d’être développés comme leaders, sur leur zone de chalandise. 

Le montant d’investissements ciblé maximum représente 200 M€, intégrant un critère de rendement strict d’au moins 7 %.

Acquisition de la totalité du capital de la SGP ImocomPartners

Au 1er semestre 2025, Mercialys procèdera à l’acquisition des 70 % encore non détenus de la société de gestion de portefeuille (SGP) ImocomPartners. Le montant, soumis à des conditions de performance, est en cours de détermination. 

La foncière détenait, depuis décembre 2023, 30 % (représentant un investissement de 5,7 millions d'euros) de cette structure qui gère l’OPPCI ImocomPark. Ce dernier détient en France un portefeuille de 33 retail parks, représentant une valeur d’environ 650 millions d'euros. Mercialys bénéficiera d’un rendement immédiat sur cet investissement, au titre des honoraires de gestion du fonds existant et de nouveaux fonds pouvant être montés. Cette opération offre également à Mercialys une visibilité accrue vis-à-vis des enseignes locataires mais aussi une capacité démultipliée à intervenir sur des projets de développement en immobilier commercial ou mixte.

1.1.4Des jalons franchi dans la mise en oeuvre de la stratégie RSE de la Société à l’horizon 2030 et une révision de la trajectoire carbone vers un objectif  net zero 

En 2024, Mercialys a franchi de nouvelles étapes fixées par la feuille de route découlant de sa stratégie RSE décennale « 4 Fair Impacts for 2030 ».

Les réalisations suivantes, en lien avec les 13 objectifs de cette stratégie peuvent être soulignées :

• une réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) par m² de - 31,5 % par rapport à 2020 et de - 41,4 % par rapport à 2017, année de référence de la trajectoire carbone de la Société,
• un taux de valorisation des déchets de 68,5 %,
• la certification Breeam in Use de 100 % des centres stratégiques, selon la version 6 du référentiel, plus exigeante. La note moyenne des actifs stratégiques en partie 2 est de 70,7 %, signe de la démarche environnementale robuste de Mercialys ; 
• une offre de commerces et de services responsables proposée par 94,4 % des centres stratégiques ;
• une excellente performance en matière d’égalité entre les hommes et les femmes, mesurée par l’index relatif à l’égalité professionnelle (déterminé par le Ministère du travail, de l’emploi et de l’insertion) à un niveau de 94/100 pour Mercialys, contre une moyenne nationale de 88/100 ;
• une gouvernance aux meilleurs standards, articulée notamment au travers d’un Conseil d’administration composé à 56 % d’administratrices.

Le leadership de la Société en matière de RSE est illustré par plusieurs distinctions au sein de l’industrie immobilière. D’une part, avec une note de 91/100 en 2024 au classement du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) et un statut « Green Star 5 étoiles », soit la plus haute catégorie du benchmark. D’autre part, avec une notation AA établie par MSCI. Enfin, avec un score de risque très limité attribué par Sustainalytics de 7,8 / 100.

Enfin, Mercialys a été pionnière dans la démarche de réduction des émissions de GES, faisant certifier sa trajectoire carbone par le SBTi dès 2019 avec un objectif compatible avec une hausse des températures de « moins de 2°C ». La stratégie à l’horizon 2030 de la foncière visant à contribuer à la neutralité carbone, Mercialys a revu sa trajectoire pour la rendre compatible net zero. Compte tenu des investissements réalisés régulièrement sur le patrimoine depuis 10 ans, cette révision ne devrait pas engendrer d’à-coups dans les capex à moyen terme. Cette nouvelle trajectoire a été soumise pour certification à la SBTi en mars 2025.

1.2Rapport financier

En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du groupe Mercialys sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont applicables au 31 décembre 2024. Ce référentiel est disponible sur le site de la Commission européenne à l’adresse suivante : https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/financial-reporting_fr. 

Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les états financiers consolidés, après prise en compte, ou à l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites ci-dessous.

1.2.1États financiers

1.2.1.1Compte de résultat consolidé

1.2.1.2État de la situation financière consolidée

Actifs

Capitaux propres et passifs

1.2.1.3État consolidé des flux de trésorerie

1.2.2Principaux faits marquants 2024

Évolution de la base locative

A la suite des accords conclus par le groupe Casino avec Intermarché, Auchan et Carrefour, la majorité des enseignes des hypermarchés détenus par Mercialys ont changé au cours du premier semestre 2024. Par ailleurs, le 2 octobre 2024, le groupe Casino a indiqué avoir finalisé la cession de sa filiale exploitant ses activités en Corse, entrainant la reprise de l’exploitation sous enseigne Auchan des 5 hypermarchés et supermarchés corses détenus par Mercialys. 

Le 30 septembre 2024, le groupe Casino a interrompu volontairement et sans information préalable l'exploitation de ces deux magasins. Les baux correspondants étant à échéance du 30 juin 2027, Mercialys a immédiatement contesté ces fermetures auprès de la justice tout en menant parallèlement des discussions avec le groupe Casino quant aux modalités transactionnelles de résiliation anticipée qui permettraient la recommercialisation des hypermarchés et le renforcement de l'attractivité commerciale globale des deux sites. Le groupe Casino a cependant respecté le règlement de ses échéances trimestrielles, dont celle du quatrième trimestre 2024 et du premier trimestre 2025. 

L’exploitation de 4 hypermarchés dont Mercialys n’est pas propriétaire, mais qui ancrent des petites galeries détenues par la foncière (Brive, Aurillac, Valence et Dijon-Chenôve), a également été interrompue à la même date. Ces galeries représentent au total 1,2 % des loyers nets de la Société, loyers du commerce éphémère inclus et hors moyennes surfaces dont les flux sont peu affectés par les grandes surfaces alimentaires.

Financement

En septembre 2024, Mercialys a placé une émission obligataire de 300 millions d'euros, d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 4,0 %. Par ailleurs, la Société a exercé en intégralité l’option de remboursement anticipé de sa souche obligataire à maturité juillet 2027, d’un montant nominal résiduel de 200 millions d'euros et portant un coupon de 4,625 %. 

Opérations de cession

En juillet 2024, Mercialys a cédé 4 hypermarchés exploités par Auchan et détenus via la société Hyperthetis, dans laquelle la Société est actionnaire à 51 %, le solde de 49 % étant détenus par un fonds géré par BNP Paribas REIM, pour un prix net vendeur de 117,5 millions d'euros. Mercialys a également cédé des lots isolés pour un montant total de 7,9 millions d'euros ainsi que les galeries non stratégiques de Montauban et de Rodez pour un prix total de 9,9 millions d'euros.

1.2.3Synthèse des principaux indicateurs clés de l’année

1.2.4Commentaires sur l’activité

Principaux indicateurs de gestion

L’échéancier des baux est détaillé dans le tableau ci-dessous :

Le stock de baux arrivés à échéance à fin 2024 s’explique par des négociations en cours, des refus de renouvellements avec paiement d’une indemnité d’éviction, des négociations globales par enseignes, des temporisations tactiques, etc.

A fin décembre 2024 taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2024 ressort à 97,7 %, encore en amélioration par rapport à fin 2023 (96,2 %).

Le taux de vacance financière courante - qui exclut la vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extensions/restructurations - s’élève à 2,9 %(13) au 31 décembre 2024, quasiment stable par rapport au niveau constaté à fin juin 2024 (3,0 %) et à fin 2023 (2,9 %). Le taux de vacance total(14) s’élève à 4,1 % au 31 décembre 2024, en nette amélioration par rapport au 30 juin 2024 et au 31 décembre 2023 (4,4 %).

Le taux de réversion 2024 associé aux renouvellements et recommercialisations standard est légèrement positif à + 0,3 %. Mercialys a par ailleurs travaillé à la transition de certaines cellules vers des formats plus adaptés à des enseignes leader, créatrice de flux de fréquentation et donc de revenus locatifs additionnels à moyen terme. Ces transformations spécifiques ont concerné la conversion de 6 magasins en 2 moyennes surfaces à Sainte-Marie et Besançon avec une réversion négative de - 1,6 % ainsi que le repositionnement d’une moyenne surface à Marseille pour - 1,1 %.

Le taux d’effort(15) ressort à 10,8 % à fin décembre 2024, contre 10,9 % au 30 juin 2024 et 10,7 % à fin 2023. Il représente à la fois un levier pour un rebond de la réversion et un support du taux d’occupation. Son niveau soutenable, même après l’impact de l’indexation constaté depuis 2022, reflète les excellentes performances des commerçants en termes de chiffre d’affaires, témoignage de l’attractivité du patrimoine de Mercialys. 

Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très diversifiées puisque, à l’exception des enseignes de distribution alimentaire, aucun autre locataire ne représente plus de 2 % du loyer total

L’exposition aux grandes surfaces alimentaires (GSA) représente, au 31 décembre 2024, 17,3 % des loyers facturés et 16,1 % des loyers économiques de Mercialys et se réparti comme suit :

La vision consolidée est calculée en prenant en compte la totalité des loyers versés par des enseignes appartenant aux enseignes alimentaires. Le calcul des loyers économiques intègre le retraitement :

• à la baisse, de la participation minoritaire de 49 % détenue par BNP Paribas REIM dans les SAS Hyperthetis Participations et Immosiris, sociétés qui détiennent au total 6 hypermarchés, et 
• à la hausse, de la participation minoritaire de Mercialys dans la SCI AMR détenant 3 Monoprix et 2 hypermarchés.

La répartition par enseigne (enseignes internationales, nationales ou locales) des loyers contractuels en base annualisée est la suivante :

La répartition par secteur d’activité (y compris grandes surfaces alimentaires) des loyers de Mercialys reste très diversifiée. La Société déploie sa stratégie de constitution de mix-marchands équilibrés, avec une poursuite de l’inflexion baissière de son exposition au textile, au profit de secteurs comme la santé et la beauté, la culture, les cadeaux et le sport, ainsi que des activités plus novatrices :

La structure des loyers au 31 décembre 2024 montre la prédominance, en termes de masse locative, des baux intégrant une clause variable. L’exposition de la Société aux loyers purement variables est cependant très limitée, à 1,8 % de la base locative :

La structure des loyers au 31 décembre 2024 présente une prédominance de baux indexés à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). En 2025, compte tenu des dates de signature des baux, l’indexation des loyers de Mercialys sera liée à :

• 16 % à l’indice publié au premier trimestre 2024 (soit + 4,6 %), 
• 22 % à l’indice publié au deuxième trimestre 2024 (soit + 3,7 %), 
• 44 % à l’indice publié au troisième trimestre 2024 (soit + 3,0 %) et 
• 12 % à l’indice publié au quatrième trimestre 2024, 

les autres indices pesant pour un solde résiduel de 7 %. 

1.2.5Commentaires sur les résultats consolidés

1.2.5.1Loyers facturés, revenus locatifs et loyers nets

Les revenus locatifs comprennent pour l’essentiel les loyers facturés par la Société, auxquels s’ajoutent pour une part limitée les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation versés par les locataires et étalés sur la durée ferme du bail (36 mois de façon usuelle).

L’évolution des loyers facturés de + 0,9 point résulte principalement des éléments suivants :

• l’effet de l’indexation pour + 4,0 points, soit + 7,1  millions d'euros ;
• une contribution du Commerce Éphémère stable ;
• la hausse des loyers variables soit + 0,3 point, soit + 0,5 million d'euros ;
• les actions menées sur le parc pour - 0,5 point, soit - 0,8 million d'euros ;
• les acquisitions et cessions d’actifs réalisées en 2023 et 2024 pour - 2,8 points, soit - 4,9 millions d'euros ;
• d’autres effets incluant principalement la vacance stratégique liée aux programmes de restructuration en cours pour - 0,2 point, soit - 0,3 million d'euros.

Compte tenu des 4 premiers effets décrits ci-avant, la croissance organique des loyers facturés affiche une hausse de + 3,9 points. 

Les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation(16) facturés sur la période facturés sur la période sont non significatifs. Après prise en compte des étalements sur la durée ferme des baux prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés en 2024 s’établissent à 0,4 million d'euros contre 0,5 million d'euros en 2023.

Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 179,5 millions d'euros au 31 décembre 2024, en hausse de + 0,9 % par rapport à fin 2023. 

Les loyers nets ressortent à 172,3 millions d'euros, en hausse de + 0,8 % par rapport à 2023. Ils correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites. Ces charges regroupent les impôts fonciers et les charges locatives non refacturés aux locataires, ainsi que les charges nettes sur immeubles (composées principalement des honoraires de gestion locative versés au gestionnaire locatif et non refacturés et de certaines charges directement imputables à l’exploitation des sites).

Les charges entrant dans le calcul des loyers nets représentent 7,2 millions d'euros pour l’année 2024, vs. 7,1 millions d'euros en 2023. Le ratio de charges sur immeubles non récupérées / loyers facturés s’élève ainsi à 4,0 % en 2024, stable par rapport à 2023.

1.2.5.2Revenus de gestion, charges de structure et EBITDA

Les revenus de gestion, d’administration et d’autres activités comprennent notamment :

• les honoraires facturés au titre de prestations de service réalisées par certaines équipes de Mercialys (que ce soit dans le cadre d’une prestation de conseil réalisée par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site),
•  des honoraires de commercialisation, 
• des honoraires d’asset management et 
• des honoraires de conseil 

dans le cadre des partenariats mis en place.

Les honoraires facturés en 2024 s’établissent à 3,2 millions d'euros, contre 3,1 millions d'euros en 2023.

Aucune marge de promotion immobilière n’a été comptabilisée en 2024.

En 2024 aucun autre produit courant significatif n’a été comptabilisé. Les autres charges courantes comprennent principalement les coûts de structure. Ces coûts de structure regroupent notamment : 

• les dépenses de communication financière, 
• les rémunérations versées aux membres du Conseil d’administration, 
• les dépenses de communication institutionnelle, de communication des centres, 
• les frais d’études marketing, 
• les honoraires divers : Commissaires aux comptes, conseil, études, et 
• les dépenses d’expertise du parc immobilier. 

Au cours de l’exercice 2024, ces charges se sont élevées à 7,9 millions d'euros contre 4,4 millions d'euros en 2023.

Les charges de personnel s’élèvent à 20,5 millions d'euros en 2024, en hausse limitée par rapport à 2023 (20,2 millions d'euros). Une partie des charges de personnel peut faire l’objet d’une facturation d’honoraires, que ce soit dans le cadre de prestations de conseil réalisées par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site (cf. paragraphe ci-avant relatif aux revenus de gestion, d’administration et d’autres activités).

En conséquence de ce qui précède, le résultat opérationnel avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et charges opérationnels (EBITDA)(17) s’élève à 147,2 millions d'euros en 2024 contre 149,4 millions d'euros en 2023. La marge d’EBITDA ressort à 82,0 % (vs. 83,9 % au 31 décembre 2023).

1.2.5.3Résultat financier

Le résultat financier pris en compte dans le calcul du RNR représente une charge nette de 27,2 millions d'euros au 31 décembre 2024, en sensible amélioration par rapport au 31 décembre 2023 (29,6 millions d'euros). Cette tendance bénéficie du produit des placements de trésorerie sur la période, ainsi que de la restructuration financière réalisée en septembre 2024 (cf. paragraphe 1.1.2 du présent chapitre).

Ce montant ne prend pas en compte des éléments non récurrents tels que l’inefficacité des couvertures, le risque de défaillance bancaire, les primes et frais associés aux rachats obligataires, montants issus du débouclage des produits de couverture et amortissements exceptionnels. 

Dans le cadre de la restructuration de la dette menée en septembre 2024, des primes et suramortissements ont été engendrés par le rachat d’une souche obligataire. Ces impacts figurent dans le détail du résultat financier global ci-après : 

1.2.5.4Résultat net récurrent (RNR) et résultat net part du Groupe (RNPG)

A.Résultat net récurrent (RNR)

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus ou moins-values de cessions et dépréciations) pour + 0,9 million d'euros (+ 2,2 millions d'euros à fin 2023) sont essentiellement constitués de l’effet des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 millions d'euros relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie avait notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin 2023.

Le régime fiscal des SIIC exonère d’impôt sur les sociétés les résultats provenant des activités immobilières, à condition qu’au moins 95 % du résultat issu des revenus locatifs et 70 % des plus ou moins-values de cession d’actifs immobiliers soient distribués. Les charges constatées par Mercialys au titre de l’impôt sont donc engendrées par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), l’impôt sur les sociétés sur des activités n’entrant pas dans le statut SIIC et les impôts différés.

L’année 2024 enregistre une charge d’impôt prise en compte dans le résultat net récurrent de 0,6 million d'euros essentiellement composée de la CVAE, stable par rapport à fin 2023.

Le montant pris en compte au 31 décembre 2024 au titre de la quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,4 millions d'euros contre 3,6 millions d'euros au 31 décembre 2023. Les sociétés comptabilisées par mise en équivalence dans les comptes consolidés de Mercialys sont :

• la SCI AMR, créée en partenariat avec Amundi Immobilier en 2013 et dont Mercialys détient 25 % des parts, 
• la SNC Aix 2, dont Mercialys a acquis 50 % des parts en décembre 2013 et dont Altarea Cogedim détient les 50 % restants, 
• la société Corin Asset Management SAS, dont Mercialys détient 40 % des parts, 
• la SAS Saint-Denis Genin, dont Mercialys détient 30 % des parts,
• ainsi que les sociétés DEPUR Expériences, détenue à 22,9 %, et ImocomPartners, détenue à 30 %. 

L’évolution des conditions de financement sur le périmètre de la SCI AMR compense, sur l’année, l’effet positif de l’indexation sur les revenus locatifs de ces sociétés.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) ressortent à 9,7 millions d'euros au 31 décembre 2024 contre 11,2 millions d'euros au 31 décembre 2023. Elles sont liées à la participation de 49 % de BNP Paribas REIM dans les sociétés Hyperthetis Participations et Immosiris. Mercialys en conservant le contrôle exclusif, ces filiales sont consolidées par intégration globale. La baisse des intérêts minoritaires provient de la cession des 4 hypermarchés détenus à 49 % par BNP Paribas REIM au travers de la société Hyperthetis Participations réalisée en juillet 2024.

Sur la base de ces éléments, le RNR(18) s’élève à 113,1 millions d'euros (contre 109,0 millions d'euros pour l’exercice 2023), en hausse de + 3,8 %. Considérant le nombre d’actions moyen (basique) à fin décembre, le résultat net récurrent représente 1,21 € par action au 31 décembre 2024 (+ 3,7 % sur la période), soit une performance supérieure à l’objectif de progression annuelle de plus de + 2,0 %.

B.Résultat net part du Groupe

Les dotations aux amortissements s’établissent à 37,8 millions d'euros en 2024, contre 38,5 millions d'euros au 31 décembre 2023, cette évolution reflétant les investissements réalisés par Mercialys sur la période.

Les autres produits et charges opérationnels non intégrés dans le RNR correspondent notamment au montant des plus ou moins-values de cessions immobilières nettes et provisions pour dépréciations d’actifs.

À ce titre, le montant des autres produits opérationnels s’élève à 153,0 millions d'euros au 31 décembre 2024, contre 7,2 millions d'euros au 31 décembre 2023. Ce montant inclut essentiellement :

• des produits liés aux cessions (144,3 millions d'euros) ;
• des produits liés à des régularisations de cessions antérieures (1,6 millions d'euros) ;
• des reprises de dépréciations d’immeubles de placement (7,2 millions d'euros)

Le montant des autres charges opérationnelles s’élève à - 160,2 millions d'euros au 31 décembre 2024, contre - 29,6 millions d'euros au 31 décembre 2023. Il correspond principalement à :

• la valeur nette comptable des actifs cédés (- 146,9 millions d'euros) ;
• des charges liées à des régularisations de cessions antérieures (- 3,9 millions d'euros) ;
• des dotations aux provisions pour dépréciations d’immeubles de placement (- 9,3 millions d'euros).

Le montant de la plus ou moins-value nette comptabilisé dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024 ressort à - 2,6 millions d'euros (vs. + 1,5 millions d'euros au titre de 2023).

Enfin, Mercialys a comptabilisé en 2024 des impacts au titre d’opérations de refinancement décrites au paragraphe 1.1.2 du présent chapitre, correspondant notamment à la prime de rachat dezz la souche obligataire à maturité juillet 2027 et aux amortissements exceptionnels également engendrés par ce rachat. Ces montants, cumulés avec l’impact de l’inefficacité des swaps, du risque de défaillance des banques et des produits et charges nets liés au débouclement des opérations de couverture associées à la dette obligataire, représentent un total de 19,9 millions d'euros.

Dès lors, le résultat net part du groupe, tel que défini par les normes IFRS, s’élève ainsi à 53,8 millions d'euros pour 2024, contre 53,4 millions d'euros pour 2023.

1.2.5.5Structure financière

A.Trésorerie, structure et coût et structure de la dette

La trésorerie s’élève à 283,7 millions d'euros au 31 décembre 2024 contre 118,2 millions d'euros au 31 décembre 2023. Les principaux flux ayant impacté la variation de trésorerie sur la période sont notamment les :

• flux nets de trésorerie générés par l’activité sur la période : + 161,5 millions d'euros ;
• encaissements / décaissements liés aux cessions / acquisitions d’actifs réalisés en 2024 : + 102,2 millions d'euros ;
• distributions de dividendes aux actionnaires de la société mère et aux minoritaires : - 153,5 millions d'euros ;
• émissions et remboursements d’emprunts nets de la variation de l’encours de billets de trésorerie : + 96,7 millions d'euros ;
• intérêts nets versés : - 36,7 millions d'euros.

Au 31 décembre 2024, le montant de la dette tirée par Mercialys s’élève à 1 292 millions d'euros et se décompose en :

• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 1,8 %, avec une échéance en février 2026 ;
• un placement privé obligataire, d’un montant nominal de 150 millions d'euros, rémunéré à un coupon fixe de 2,0 %, avec une échéance en novembre 2027 ;
• une obligation d’un montant nominal de 500 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 2,5 %, avec une échéance en février 2029 ;
• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 4,0 %, avec une échéance en septembre 2031 ;
• 42 millions d'euros d’encours de billets de trésorerie rémunérés à un taux moyen d’environ 3,0 %.

Le coût moyen réel de la dette tirée reste contenu à 2,0 % au 31 décembre 2024, en amélioration de 20 pb par rapport au 30 juin 2024 et de 30 pb par rapport à fin 2023. Le produit des placements de trésorerie et l’impact favorable de la restructuration financière réalisée en septembre 2024 compensent ainsi l’extinction de produits de variabilisation mis en place au cours d’années antérieures.

La maturité moyenne de la dette tirée, y compris billets de trésorerie ressort à 3,8 années à fin décembre 2024, contre 3,3 années à fin juin 2024 et 3,8 années au 31 décembre 2023. 

Dans un contexte de forte volatilité des taux d’intérêt, Mercialys a maintenu une position de dette à taux fixe de 99 % à fin décembre 2024 (y compris billets de trésorerie). Compte tenu des instruments de couvertures mis en place et de l’extinction progressive d’instruments historiques de variabilisation de la dette, le taux de dette à taux fixe (à niveau de dette constante) serait de 96 % à fin 2025.

La dette financière nette s’établit à 1 002,9 millions d'euros au 31 décembre 2024, contre 1 063,6 millions d'euros au 31 décembre 2023.

Mercialys dispose, par ailleurs, de ressources financières non tirées à hauteur de 385 millions d'euros lui permettant de bénéficier d’un niveau de liquidité satisfaisant :

• une ligne de crédit revolving bancaire de 180 millions d'euros à échéance juin 2027. La marge sur Euribor est de 155 pb (pour une notation BBB) et lorsqu’elle n’est pas tirée cette ligne donne lieu au paiement d’une commission de non-utilisation de 40 % de la marge ;
• cinq lignes bancaires bilatérales confirmées pour un montant total de 205 millions d'euros, de maturité comprise entre juillet 2026 et décembre 2028. Les marges sur Euribor sont inférieures ou égales à 155 pb (pour une notation BBB) ou établies à taux fixe, et lorsqu’elles ne sont pas tirées ces lignes donnent lieu au paiement de commissions de non-utilisation jusqu’à 40 % des marges ;
• un programme de billets de trésorerie mis en place au second semestre 2012 et utilisé à hauteur de 42 millions d'euros (encours au 31 décembre 2024).

La totalité des ressources bancaires non tirées comporte des critères ESG.

Ci-dessous l'échéancier de la dette obligataire et des ressources financières non tirées de Mercialys au 31 décembre 2024 :

B.Covenants bancaires et notation financière

La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2024 est restée très saine et répond à l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Ainsi, le ratio d’endettement, LTV hors droits, s’établit à 38,2 % à fin décembre 2024, contre 38,9 % à fin décembre 2023 et 40,0 % au 30 juin 2024, bien en-dessous du covenant contractuel de 55 % s’appliquant sur les lignes bancaires confirmées. Le LTV droits inclus s’établit à 35,7 % à fin décembre 2024, contre 36,4 % à fin décembre 2023 et 37,4 % au 30 juin 2024. 

De même, le ratio d’EBITDA / coût de l’endettement financier net (ICR : Interest Coverage ratio) s’établit à 5,5x à fin décembre 2024, bien au-delà du covenant contractuel (ICR > 2x), contre 5,1x à fin décembre 2023 et 5,5x à fin juin 2024.

Les deux autres covenants contractuels sont également respectés :

• la juste valeur hors droits des actifs au 31 décembre 2024 est de 2,6 milliards d’euros qui fixe une juste valeur hors droits des immeubles de placement supérieur à 1 milliard d’euros ;
• une dette gagée au 31 décembre 2023 nulle, inférieure au covenant qui fixe un ratio dette gagée/juste valeur hors droits inférieur à 20 %.

Mercialys est notée par l’agence Standard & Poor’s. Celle-ci a réitéré la notation de Mercialys à BBB / perspective stable le 24 octobre 2024. 

1.2.5.6Capitaux propres et actionnariat

Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 762,0 millions d'euros au 31 décembre 2024 contre 866,1 millions d'euros au 31 décembre 2023.

Les principales variations ayant affecté les capitaux propres consolidés au cours de l’exercice sont les suivantes :

• résultat net de l’exercice 2024 : + 56,7 millions d'euros ;
• mise en paiement du dividende au titre de l’exercice 2023 de 0,99 € par action et des dividendes versés aux minoritaires : - 153,5 millions d'euros ;
• opérations réalisées sur les actions propres : - 2,5 millions d'euros ;
• variation de juste valeur sur les actifs financiers et les dérivés : - 4,7 millions d'euros.

Le nombre d’actions en circulation au 31 décembre 2024 s’élève à 93 886 501, inchangé depuis le 31 décembre 2023.

Au 31 décembre 2024, l’actionnariat de Mercialys se décomposait comme suit : auto-contrôle (0,87 %), autres actionnaires (99,13 %).

Un actionnaire a déclaré auprès de l’AMF une position supérieure à 5,0 % de détention en capital ou en droits de vote, soit la société BlackRock Inc’s, agissant pour le compte de clients et de fonds sous gestion, qui détenait, en date du 20 novembre 2024, 5 624 902 actions, soit 5,99 % du capital et des droits de vote. 

1.2.5.7Distribution

Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée générale du 29 avril 2025 le versement d’un dividende de 1,00 euro par action contre un dividende de 0,99 euro par action au titre de 2023. La distribution correspond à 83 % du résultat net récurrent 2024 et offre un rendement de 6,1 % sur l’actif net réévalué NDV de 16,45 euros par action à fin 2024 et de 9,9 % sur le cours de clôture annuel.

Au cours de 3 derniers exercices Mercialys aura ainsi versé 2,95 euros de dividendes, représentant 84 % de ses résultats récurrents et assurant un rendement moyen de 9,9 % à ses actionnaires sur cette période. 

Cette proposition de dividende au titre de 2024 est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,78 euro par action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,22 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 2 mai 2025, le dividende étant payé le 6 mai 2025. 

1.2.6Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier

1.2.6.1Cessions et investissements

En juillet 2024, Mercialys a cédé 4 hypermarchés qu’elle détenait à 51 %, 49 % étant détenus par un fonds géré par BNP Paribas REIM et de lots accessoires appartenant à la foncière, pour un montant total de 117,5 millions d'euros net vendeur. Ces hypermarchés étaient exploités par Auchan, cette opération d’arbitrage participant ainsi à l’équilibre de l’exposition locative de la Société entre les différents opérateurs alimentaires.

De plus, Mercialys a cédé des lots isolés pour un prix net vendeur cumulé de 7,9 millions d'euros, ainsi que les galeries non stratégiques de Rodez et Montauban pour un prix net vendeur total de 9,9 millions d'euros.

Ces arbitrages ont contribué au renforcement d’une situation financière déjà solide et à la capacité de Mercialys de déployer une stratégie de croissance, via son portefeuille de développements ou des acquisitions d’actifs, tels que décrit au paragraphe 1.1.3 du présent chapitre.

1.2.6.2Expertises et variations de périmètre

Le patrimoine de Mercialys est évalué deux fois par an par des experts indépendants.

Au 31 décembre 2024, BNP Paribas Real Estate Valuation, Catella Valuation, Jones Lang LaSalle, CBRE et BPCE Expertises Immobilières ont mis à jour l’expertise du patrimoine de Mercialys :

• BNP Paribas Real Estate Valuation a réalisé l’expertise de 17 sites au 31 décembre 2024 sur la base d’une visite in situ de 6 sites au cours second semestre 2024, et sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2024 pour les autres sites ;
• Catella Valuation a réalisé l’expertise de 12 sites au 31 décembre 2024 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2024 ;
• Jones Lang LaSalle a réalisé l’expertise de 5 sites au 31 décembre 2024 sur la base d’une visite in situ des 5 sites au cours du second semestre 2024 ;
• CBRE a réalisé l’expertise de 1 site au 31 décembre 2024 sur la base d’une visite in situ au cours du second semestre 2024 ;
• BPCE Expertises Immobilières a réalisé l’expertise de 16 sites au 31 décembre 2024, sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2024.

Sur ces bases, la valorisation du patrimoine ressort à 2 761,2 millions d'euros droits inclus au 31 décembre 2024, en hausse de + 1,3 % par rapport à fin 2023 à périmètre constant. La valeur d’expertise hors droits progresse de + 1,1 % à périmètre constant, l’impact positif des loyers (+ 3,3 %) compensant l’effet d’une légère remontée des taux. 

En effet, le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2024, contre 6,68 % au 30 juin 2024 et 6,61 % fin 2023. Cette évolution fait ressortir un écart de rendement positif de 344 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) à fin décembre.

Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2024, ainsi que les loyers d’expertise correspondants.

1.2.7Perspectives

Le RNR 2025, reflétant une performance opérationnelle sous-jacente solide, sera notamment impacté par les cessions réalisées en 2024 et le prochain refinancement de la souche obligataire à maturité février 2026. Dès lors, Mercialys se fixe pour objectifs :

• un RNR par action de 1,22 euro à 1,25 euro ;
• un dividende par action d’au moins 1,00 euro.

1.2.8Événements postérieurs à la clôture de la période

Aucun événement significatif n’est intervenu postérieurement à la clôture de l’exercice 2024.

1.2.9Mesures de performance EPRA

Mercialys applique les recommandations de l’EPRA(19) dans le cadre des indicateurs détaillés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant les Sociétés Immobilières cotées en Europe, et dans ce cadre, publie des recommandations sur des indicateurs de performance afin d’améliorer la comparabilité des comptes publiés par les différentes sociétés.

Mercialys publie dans son Rapport financier semestriel et son Document d’enregistrement universel l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les « Best Practices Recommandations », qui sont disponibles sur le site internet de cet organisme. Le tableau ci-dessous synthétise les indicateurs EPRA à fin décembre 2024, fin juin 2024 et fin décembre 2023 :

1.2.9.1Résultat et résultat par action EPRA

Le tableau ci-dessous permet de faire le lien entre le résultat net part du Groupe et le résultat récurrent par action tel que défini par l’EPRA :

Le calcul du RNR communiqué par Mercialys est identique à celui du résultat EPRA. Il n’y a aucun ajustement à réaliser entre ces deux indicateurs.

1.2.9.2Actif net réévalué EPRA (NAV, NNNAV, NRV, NTA, NDV)

1.2.9.3Taux de rendement initial net (Net Initial Yield) et Taux de rendement initial net majoré (Topped-up Net Initial Yield) EPRA

Le tableau ci-dessous établit le passage entre le taux de rendement tel que publié par Mercialys et les taux de rendement définis par l’EPRA :

1.2.9.4Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance est calculé sur la base de : valeur locative des lots vacants/(loyer minimum garanti annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants).

Le taux de vacance EPRA s’établit à 4,1 % à fin décembre 2024, en amélioration par rapport à fin juin 2024 et fin décembre 2023 (4,4 %). La vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extension ou de restructuration représente 119 pb au sein de ce taux de vacance.

1.2.9.5Ratios de coût EPRA

1.2.9.6Investissements EPRA

Le tableau ci-dessous présente les investissements réalisés sur la période :

Les investissements liés aux immeubles de placement font figurer :

• sur la ligne « Avec espace locatif additionnel » principalement des travaux liés au portefeuille de projets traditionnels (transformations de galeries, projets urbains mixtes) ;
• sur la ligne « Sans espace locatif additionnel » principalement des dépenses de maintenance ;
• sur la ligne « Autres investissement significatifs non ventilés » des dépenses liées à l’informatique, à l’écosystème digital et marketing, ainsi qu’à la démarche RSE de l’entreprise.

1.2.9.7Ratio d’endettement (LTV) EPRA

Le tableau ci-dessous présente le calcul du ratio d’endettement (LTV) tel que déterminé par l’EPRA. Cet indicateur diffère du calcul établi par la Société, tel que présenté ci-avant, qui représente également la référence des différents covenants bancaires.

Ratio au 31 décembre 2023

Ratio au 30 juin 2024

Ratio au 31 décembre 2024

1.3Patrimoine immobilier

1.3.1Un patrimoine évalué à 2 761,2 millions d’euros droits inclus au 31 décembre 2024

1.3.1.1Experts et méthodologie

Les centres commerciaux détenus par Mercialys font l’objet d’évaluations par des experts conformément aux règles de déontologie de la profession d’Expert Immobilier édictées par la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), en utilisant les méthodes d’évaluation de la valeur vénale de chacun des actifs, conformément aux prescriptions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de 1998 et du rapport du groupe de travail de la Commission des opérations de bourse (COB) et du Conseil national de la comptabilité (CNC) de 2000 sur l’expertise immobilière des actifs des sociétés faisant appel public à l’épargne.

Par ailleurs, Mercialys se conforme au Code de déontologie des SIIC en matière de rotation des experts. Conformément aux recommandations de l’Autorité des marchés financiers (AMF) sur la rotation des experts immobiliers, Mercialys avait lancé un appel d’offres en 2024 pour 12 % des actifs à valoriser. Cet appel d’offres fait suite à celui effectué en 2022 pour 83 % des actifs à valoriser. Ce dernier a désigné de nouveaux experts dont les travaux ont débuté au second semestre 2024. Les honoraires des experts sont établis sur le nombre et la taille des actifs à expertises, lors de la signature du mandat de trois ans.

L’ensemble des actifs composant le patrimoine de Mercialys a été soumis à une évaluation, ceux ayant fait l’objet d’une expertise ont été soumis à des enquêtes d’urbanisme, des études de marché et de concurrence et des visites in situ. Conformément au Rapport COB/CNC de 2000, deux approches ont été retenues pour déterminer la valeur vénale de chaque actif :

• la première, l’approche par capitalisation du revenu, consiste à apprécier le revenu locatif de l’actif et à lui appliquer un taux de rendement correspondant à celui pratiqué sur le marché pour un même type d’actif et en tenant compte du niveau de loyer effectif par rapport au prix de marché ;
• la deuxième, l’approche par Discounted Cash-Flow (DCF), permet de tenir compte année après année des évolutions de loyers prévisionnelles, de la vacance et d’autres paramètres prévisionnels tels que la durée de commercialisation et les dépenses d’investissement supportées par le bailleur.

Le taux d’actualisation retenu prend en compte le taux de risque du marché (OAT TEC 10 ans) auquel est ajoutée :

• une prime de risque et de liquidité du marché de l’immobilier, ainsi que 
• d’éventuelles primes de risque pour obsolescence et pour risque locatif.

Pour les actifs de petite taille, une valorisation par comparaison avec des valeurs de transaction sur des actifs similaires a également été réalisée.

Au 31 décembre 2024, les expertises ont été réalisées par cinq experts indépendants : BNPP Real Estate Valuation, BPCE Expertises Immobilières, Catella Valuation, Jones Lang LaSalle Value & Risk Advisory et CBRE Valuation. Au 30 juin 2024 les expertises avaient été réalisées par les cinq experts suivants : BNPP Real Estate Valuation, BPCE Expertises Immobilières, Catella Valuation, Cushman & Wakefield Valuation et CBRE Valuation. 

 Répartition des évaluations par expert

(en % du nombre d’actifs évalués)

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 2 761,2 millions d’euros, droits inclus, en baisse de - 4,1 % sur 6 mois et de - 3,9 % sur 12 mois. À périmètre constant(20), elle est en hausse de + 0,9 % sur 6 mois et de + 1,3 % sur 12 mois. Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 583,7 millions d'euros, en baisse de - 4,3 % sur 6 mois et de - 4,0 % sur 12 mois. À périmètre constant (1), elle est en hausse de + 0,7 % sur 6 mois et de + 1,1 % sur 12 mois.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,65 % au 31 décembre 2024 contre 6,68 % au 30 juin 2024 et 6,61 % au 31 décembre 2023. 

À noter que la valorisation du patrimoine de Mercialys est déterminée sur la base d’une « somme des parties ». C’est-à-dire que la valorisation totale est égale à la somme de la valorisation individuelle de chaque actif, que celle-ci soit déterminée via l’approche par capitalisation du revenu ou via l’approche par DCF. La valorisation de chaque actif présente des hypothèses sous-jacentes qui lui sont propres, tant en termes de croissance des loyers, d’investissements, que de taux de capitalisation ou d’actualisation.

La reconstitution d’hypothèses de valorisation moyennes sous-jacentes au niveau consolidé est par conséquent complexe. D’autant plus que les méthodologies de valorisation entre experts immobiliers ne sont pas toujours strictement identiques, et que les critères de pondération retenus lors de la compilation des hypothèses sous-jacentes des valorisations individuelles peuvent faire varier sensiblement les résultats.

Dans un souci de transparence et d’exactitude, Mercialys a sollicité sur ce point ses deux premiers experts immobilier, BNP Paribas Real Estate et BPCE Expertises Immobilières. Ce derniers, qui valorisent respectivement 33 % et 31 % des actifs de Mercialys en nombre, lui ont indiqué recourir à un taux moyen de variation annuelle (CAGR) des loyers nets incluant l'indexation entre 2025 et 2034 de + 2,7 % pour BNPP et + 3,1 % pour BPCE.

1.3.1.2Rapport d’expertise immobilière préparé par les Évaluateurs indépendants de Mercialys

Introduction

Au 31 décembre 2024, Mercialys a confié aux experts :

• BNPP Real Estate Valuation ;
• Catella Valuation ;
• CB Richard Ellis Valuation ;
• Jones Lang LaSalle Value & Risk Advisory ;
• BPCE Expertises Immobilières,

la valorisation de son patrimoine d’actifs immobiliers selon la répartition suivante :

À l’issue de leurs missions respectives, les experts ont co-signé le rapport commun ci-dessous :

Contexte général de la mission d’expertise

Contexte et instructions

En accord avec les instructions de MERCIALYS (« la Société ») reprises dans les contrats d’évaluation signés entre MERCIALYS et les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine propriété, bail à construction, etc.). Le présent rapport condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été rédigé afin d’être intégré dans le document de référence de la Société. Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d’expertise et ont été revues par les équipes paneuropéennes des Évaluateurs. Afin de déterminer une valeur de marché pour chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres expertises menées en Europe, afin d’avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les transactions et informations disponibles sur le marché. Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie ou la méthode par le rendement qui sont régulièrement utilisées pour ces types d’actifs.

Nos valeurs ont été établies à la date du 31 décembre 2024.

Référentiels et principes généraux

Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de Conduite de la 8e Édition du RICS Valuation Standards (le « Red Book »). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l’échelle internationale. Nos évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l’IVSC. Les expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l’AMF sur la présentation des éléments d’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000. Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu’évaluateurs externes indépendants, tels que définis dans les standards du Red Book publié par la RICS.

Valeur recherchée

Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché (« Market Value ») et sont reportées à la Société en valeur droits hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

Conditions de réalisation

Informations

Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur, telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les créances douteuses, les loyers variables, les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.

Surfaces des actifs

Nous n’avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été communiquées.

Analyses environnementales et conditions des sols

Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l’état des sols, ni une analyse environnementale et nous n’avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas être impactés par une contamination des sols et que l’état des terrains n’affecte par leur utilisation actuelle ou future.

Urbanisme

Nous n’avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en cours de construction respecte les règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.

Titres de propriété et états locatifs

Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables, des projets d’immobilisations et des « business plans » qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n’est grevée par aucune restriction qui empêcherait ou rendrait difficile leur vente, et qu’ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n’avons pas lu les titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d’occupation et toute autre information pertinente qui nous ont été communiqués par la Société.

État des actifs

Nous avons noté l‘état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d’entretien apparents lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.

Taxation

Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas d’une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s’entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.

Confidentialité et publication

Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d’expertise sont confidentiels et adressés uniquement à la Société. Aucune responsabilité n’est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports d’expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document, déclaration, circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.

1.3.2Un portefeuille d’actifs commerciaux diversifiés et implantés dans des zones géographiques dynammiques

1.3.2.146 actifs à fin 2024, représentant 703 293 m2 de surface locative brute

Les sites de Mercialys sont regroupés en quatre grandes catégories : 

• les Grands centres régionaux, d’une surface locative brute supérieure à 40 000 m2, 
• les Grands centres commerciaux, totalisant une surface locative brute supérieure à 20 000 m2, 
• les Centres locaux de proximité leaders, dont la surface locative brute est supérieure à 5 000 m2, et 
• les Autres sites.

Les Grands centres régionaux et commerciaux et les Centres locaux de proximité leaders sont composés de galeries marchandes et de grandes surfaces spécialisées attenantes. Les Autres sites regroupent des lots isolés, dont deux cafétérias et une réserve foncière.

Au 31 décembre 2024, le patrimoine de Mercialys est constitué de 46 actifs, comprenant :

• 4 Grands centres régionaux, 
• 21 Grands centres commerciaux, 
• 19 Centres locaux de proximité, et 
• 2 Autres sites, 

représentant une surface locative brute bâtie totale de 703 293 m2.

Au sein de ses 46 centres commerciaux, Mercialys est propriétaire des murs de la grande surface alimentaire, seule ou en partenariat avec des minoritaires, dans 21 d’entre eux à fin décembre 2024.

 Répartition par nature des actifs détenus par Mercialys

(en valeur d’expertise droits inclus)

1.3.2.2Un portefeuille recentré sur des actifs commerciaux leaders dans les zones géographiques les plus dynamiques du territoire

Fruit d’une décennie d’arbitrage, le portefeuille d’actifs de Mercialys est aujourd’hui largement recentré sur des sites commerciaux leaders ou co-leaders sur leurs zones de chalandise.

La taille moyenne des centres commerciaux de la Société (hors Autres sites) s’établit à 15 900 m2 à fin 2024, contre 7 400 m2 à fin 2010 et 12 227 m2 à fin 2014. Leur valeur moyenne s’établit à 62,5 millions d’euros droits inclus à fin 2024, contre 26,9 millions d’euros à fin 2010 et 48,7 millions d’euros à fin 2014.

99 % des actifs composant le portefeuille immobilier de Mercialys sont situés en province ou dans des territoires d’outre-mer, le solde (1 %) étant situé à Paris et dans ses environs. L’Île-de-France représente donc une très faible part du patrimoine immobilier de la Société.

Historiquement implanté dans le Centre-Est de la France (Saint-Étienne), le groupe Casino dont Mercialys est issue a progressivement étendu son implantation aux régions avoisinantes (Loire, Haute-Loire, Rhône, etc.) puis, à la suite d’opérations de fusions et de rachats de réseaux, à des zones géographiques à fort potentiel de développement comme les régions littorales du Sud-Est, l’Ouest et la Bretagne.

Mercialys dispose également d’implantations sur l’île de la Réunion. 

Le tableau suivant synthétise les principales informations concernant l’exposition géographique régionale du portefeuille immobilier de Mercialys.

1.3.2.3Détail du patrimoine au 31 décembre 2024