Commentaires sur l’exercice

1.1Rapport d’activité

En 2023, la hausse du pouvoir d’achat des ménages de +0,6 %, alimentée par la hausse des salaires mais également des revenus de l’épargne, s’est traduite par une progression de +0,7 % de la consommation des ménages, après +2,1 % en 2022, selon les dernières projections de la Banque de France du 19 décembre 2023. Cette tendance masque de nombreux arbitrages de dépenses réalisés par les consommateurs afin de limiter les impacts d’une inflation restée forte en 2023, avec des prix à la consommation en glissement annuel qui ont progressé de +4,5 % au dernier trimestre 2023.

2023 marque également une recomposition majeure de l'échiquier de la distribution alimentaire en France avec les annonces successives, le 26 mai 2023 d'un protocole d'accord entre le groupe Casino et le Groupement Les Mousquetaires pour un transfert de magasins Géant vers l'enseigne Intermarché et le 18 décembre 2023 l'entrée en négociation exclusive du groupe Casino avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires en vue de la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et supermarchés du groupe Casino (hors Corse, non intégré par le groupe Casino dans le périmètre). Ces discussions ont abouti à un accord concernant la reprise de 288 points de vente par le Groupement Les Mousquetaires et Auchan Retail. Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31 points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5 autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.

Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31 magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et du Puy, propriétés de Mercialys.

Cette opération, qui reste soumise à plusieurs autorisations, dont celles des autorités de la concurrence, va considérablement diversifier la base locative de la foncière et ainsi améliorer son profil de risque.

La fréquentation des galeries commerciales, hors hypermarchés, de Mercialys est en hausse de +1,4 % en 2023, l’indice national Quantaflow ressortant quant à lui en progression de +1,9 %. L’écart de performance de -50 pb en faveur de l’indice national s’est réduit tout au long de l’année (-140 pb à fin juin et -80 pb à fin septembre) et traduit l’attractivité des galeries, compensant la perte de vitesse des hypermarchés gérés par le Groupe Casino, dont la baisse de fréquentation sur l’année s’est établie à -8,7 %.

L’ouverture sous enseigne Intermarché, à partir du 15 octobre 2023, de deux hypermarchés anciennement opérés par Casino et détenus par Mercialys au Puy (à 51 %, le solde étant détenu par BNPP Real Estate) et à Besançon (à 25 %, le solde étant détenu par Amundi) s'est traduite par un accueil favorable des clients à ce changement d’enseigne. Ainsi, la fréquentation de l'hypermarché de Besançon sur les deux derniers mois de l’année est en sensible progression avec respectivement +24,9 % et +37,5 % en novembre et décembre, contre une stabilité de la fréquentation sur les 9 premiers mois de l’année 2023.

Le chiffre d’affaires des commerçants sur le patrimoine de Mercialys est ressorti en progression de +2,2 % en 2023 par rapport à 2022, pour un panel national (FACT) en croissance de +3,3%. La surperformance du panel FACT, en grande partie liée à un effet de base très favorable au 1er trimestre (les grands centres commerciaux avaient souffert de la mise en place du pass vaccinal au 1er trimestre 2022), s’est inversée au cours du second semestre reflétant la bonne performance commerciale des enseignes clientes de Mercialys. Une augmentation du taux de transformation est constatée, avec une nouvelle hausse du panier moyen de consommation sur les centres de la foncière qui s’établit à 20,3 euros par visiteur, contre 19,3 euros en 2022 (+5,2 %). Au-delà de l’effet de l’inflation, cette progression reflète l’attractivité intacte des centres commerciaux de Mercialys au travers de leur offre abordable et axée sur les besoins essentiels, qui résiste aux arbitrages contraints réalisés par les consommateurs.

La pertinence du positionnement des actifs de Mercialys et leur puissance dans leurs zones de chalandise se traduit également par un niveau de taux de vacance financière courante très maîtrisé de 2,9 % à fin 2023, similaire à fin 2022 et en amélioration sensible par rapport aux 3,3 % à fin juin 2023. Cette stabilité de la vacance financière courante est particulièrement satisfaisante au regard du nombre important d’enseignes, essentiellement dans le prêt à porter, qui se sont déclarées en redressement judiciaire ou en liquidation au cours de l’année 2023 dans un contexte de sortie de crise sanitaire et d’arrêt des mesures de soutien gouvernementales.

Une intense activité de recommercialisation tout au long de l’année 2023, avec la signature de 150 baux de renouvellement ou de recommercialisation, a permis à Mercialys de maintenir la vacance financière courante à un niveau très maîtrisé, à 40 pb seulement au-dessus du plus bas historique de 2,5 % constaté en 2019.

Cette solide performance opérationnelle se reflète dans le compte de résultat 2023. Ainsi, les loyers facturés sont en hausse de + 4,1 % à périmètre constant, et s'établissent à 177,5 millions d’euros. La hausse des loyers à périmètre courant ressort à + 2,8 %, reflétant les cessions réalisées en 2022. Indicateur de l’efficience de la gestion opérationnelle de la foncière l’EBITDA s’établit à 149,4 millions d’euros, en progression de + 3,6 % par rapport à 2022. La marge EBITDA progresse de + 70 pb à 83,9 %, soutenue par la croissance des loyers et un strict contrôle des coûts d'exploitation des sites et des coûts de structure. Le résultat net récurrent (RNR) progresse de + 3,3 % à 109,0 millions d’euros, et de + 3,3 % par action à 1,17 euro, soit une augmentation supérieure à l’objectif fixé par l’entreprise d’un résultat par action en progression d’au moins + 2,0 %. Le résultat net récurrent retraité en 2022 d'un produit net de +7,8 millions d'euros au titre des effets de la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 million d'euros dans les comptes à fin décembre 2023, serait en progression de +11,0%.

En 2023, Mercialys a maintenu une structure financière particulièrement saine et solide ce qui lui a permis d'absorber l'ajustement de la valeur d'expertise de son patrimoine. Le ratio d’endettement (LTV) s’établit à 38,9% au 31 décembre 2023 contre 35,3% au 31 décembre 2022 et le ratio d’ICR à 5,1x au 31 décembre 2023, contre 5,9x au 31 décembre 2022. L’agence de notation Standard & Poor’s a acté de la solidité de l’activité et du bilan de l’entreprise, la notation financière de Mercialys étant confirmée à BBB et sa perspective stable le 20 octobre 2023.

Cette structure financière solide offre à la Société des marges de manœuvre pour de nouveaux investissements, tant par la mise en œuvre de son portefeuille de projets que par des opérations de croissance externe à l'instar de 2023 où la Société a acquis 23% du groupe DEPUR et 30% de la société ImocomPartners.

L'actif net réévalué (ANR) EPRA NDV ressort à 17,10 euros par action, en baisse de - 18,4 % sur 12 mois, et de - 9,1 % au titre du 2d semestre 2023. Il reflète une baisse de la valorisation des sites de - 7,1 % sur l’année et la revalorisation de la dette à taux fixe en valeur de marché.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et dans le cadre d'une politique de distribution équilibrée, le Conseil d’administration de la Société proposera à l’Assemblée générale du 25 avril 2024 le versement d’un dividende de 0,99 euro par action au titre de 2023, soit 85 % du résultat net récurrent de l’exercice, offrant un rendement de 5,8 % sur l’actif net réévalué NDV de 17,10 euros par action à fin 2023 et de 9,9 % sur le cours de clôture annuel 2023.

Cette proposition de dividende est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,86 euro par action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,13 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 29 avril 2024, le dividende étant payé le 2 mai 2024.

1.1.1Mercialys devient la seule foncière partenaire de tous les grands réseaux de distribution alimentaire français

Une recomposition de l'échiquier de la distribution alimentaire en France bénéfique à Mercialys

Le 18 décembre 2023, le groupe Casino a annoncé être entré en négociation exclusive avec Intermarché et Auchan Retail en vue de la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et supermarchés du groupe Casino (hors Corse) au profit du Groupement Les Mousquetaires et d’Auchan Retail. A l’issue de ces négociations exclusives Casino a annoncé le 24 janvier avoir conclu des accords avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la cession de 288 magasins. La réalisation de l’opération, qui reste soumise à l’approbation des autorités de la concurrence, devrait intervenir au 2ème trimestre 2024, après consultation des instances représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un transfert des magasins selon trois vagues successives : au 30 avril 2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024.

Le portefeuille d’hypermarchés et supermarchés du groupe Casino en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino à 60% en partenariat avec la société Corin, n’a pas été intégré par le groupe Casino dans le présent accord de cession.

Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31 points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5 autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.

Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31 magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et du Puy, propriétés de Mercialys.

Par cette recomposition profonde du secteur de la distribution en France, Mercialys, dont l’ancrage alimentaire était représenté exclusivement par le groupe Casino représentant 20,5% de ses loyers en 2023, en périmètre consolidé, va devenir la seule foncière commerciale européenne partenaire de toutes les grandes enseignes de distribution alimentaires françaises.

A cette occasion, Mercialys réaffirme sa conviction stratégique de conserver une exposition significative de ses revenus locatifs à la distribution alimentaire, classe d’actifs offrant un socle de revenus récurrents et indexés.

Fin 2023, l’exposition locative de Mercialys aux grandes surfaces alimentaires (GSA) est répartie entre :

• 5 GSA (dont 1 Monoprix) opérées par Casino et détenues à 100 % par Mercialys ;
• 5 GSA opérées par Casino et détenues à 60 % par Mercialys ;
• 10 GSA (dont 9 opérées par Casino et 1 par Intermarché depuis le 1er octobre 2023) détenues à 51 % par Mercialys (via les SAS Immosiris et Hyperthetis Participation, détenues à 49 % par BNPP Real Estate) ;
• 5 GSA (dont 3 opérées par Monoprix, 1 par Casino et 1 par Intermarché depuis le 1er octobre 2023) détenues à 25 % par Mercialys (via la SCI AMR, détenue à 75 % par Amundi).

En prenant en compte la quote-part des loyers selon la détention des actifs via ces différentes entités l’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le groupe Casino ressort à 17,4 %.

En pro-forma, sur la base des informations publiées dans la presse (ci-avant et article du 22 janvier 2024 du magazine LSA) et sous réserve de la répartition finale des différents hypermarchés, les enseignes Intermarché, Auchan et Carrefour représenteraient respectivement 5,2 %, 4,1 % et 2,0 % des loyers en périmètre économique.

Cette recomposition modifie et améliore considérablement le profil de risque locatif de la foncière. Elle permet de substituer une exposition mono-locative à une enseigne en difficulté par une exposition multi-locataire à des enseignes financièrement solides et commercialement performantes. 

Cette opération contribuera ainsi significativement à la démarche de diversification de la base locative de Mercialys : le 1er locataire actuel de la foncière représentera nettement moins de 10% de la base locative. 

Par ailleurs, Mercialys pourra, le cas échéant et en synergie avec les galeries commerciales attenantes, accompagner ces acteurs dans l’optimisation de leur concept et format en s’appuyant sur son expérience en matière de transformation d’actifs.

Au-delà de ce périmètre de sites sur lesquels Mercialys est directement exposé aux GSA : 

• 19 de ses galeries marchandes sont actuellement ancrées à un hypermarché Casino dont elle n’est pas propriétaire des murs et font l’objet de projets de transfert d’enseignes alimentaires auprès d’Intermarché et de Auchan ;
• 7 de ses galeries marchandes sont déjà ancrées à des hypermarchés dont elle ne détient pas les murs et qui sont exploitées par des enseignes autres que Casino : Super U à Rennes, Rodez, Montauban, Carrefour au Port, à Saint-Benoît et Saint-Pierre (La Réunion), RunMarket (partenaire Intermarché) à Sainte-Marie (La Réunion).

Sur tous ces sites, le positionnement prix attractif d’Intermarché, Auchan et Carrefour conforte le mix marchand de Mercialys, orienté vers l’offre du quotidien à prix abordable, et est ainsi de nature à soutenir la cohérence de l’offre proposée, la fréquentation des centres et les performances opérationnelles des commerçants. 

1.1.2Une structure financière très saine qui permet d'absorber l'ajustement de la valeur du patrimoine

Un actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) en baisse de -9,1 % sur 6 mois et de -18,4 % sur 12 mois reflétant une baisse de la valorisation des sites et une revalorisation significative de la dette à taux fixe en valeur de marché

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 2 872,0 millions d'euros droits inclus, en baisse de -3,8 % sur 6 mois et de -7,1 % sur 12 mois. À périmètre constant(1), elle recule de -3,7 % sur 6 mois et de -7,0 % sur 12 mois.

Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 692,3 millions d'euros, en baisse de -3,8% sur 6 mois et de -7,1 % sur 12 mois. À périmètre constant, elle recule de -3,7% sur 6 mois et de -7,0% sur 12 mois.

Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2023 est constitué essentiellement de 48 centres commerciaux(2), dont 25 grands centres régionaux et commerciaux et 23 sites de proximité leaders.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,61 % au 31 décembre 2023 contre 5,75 % au 31 décembre 2022 et 6,21 % au 30 juin 2023. Cette décompression des taux d’expertise de 40 pb sur le second semestre et de 86 pb sur l’ensemble de l’année traduit l’environnement haussier des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, une augmentation globale de la prime de risque matérialisée par les évaluateurs sur le secteur immobilier en général et, plus spécifiquement pour Mercialys, un risque jugé accru sur la pérennité des revenus locatifs provenant du groupe Casino et ce, avant le dénouement de la restructuration. Les hypothèses économiques et financières retenues par les évaluateurs n’ont en revanche pas fondamentalement varié d’un exercice à l’autre traduisant la puissance des sites de la foncière, illustrée par une vacance faible et une indexation positive.

Cette décompression du taux d’expertise à 6,61 % permet à Mercialys d’offrir un écart significatif de rendement sur ses actifs de 405 pb par rapport au taux sans risque (OAT 10 ans) au 31 décembre 2023.

Il faut remonter à 2006 pour trouver chez Mercialys un taux d’expertise assez similaire de 6,30%, qui représentait alors un écart de rendement avec l’OAT de 231 pb, sensiblement inférieur à celui constaté à fin 2023. Pour autant, au cours de cette période de plus de 15 ans, la foncière à modifié en profondeur la structure de son portefeuille d’actifs par un recentrage massif, passant de 157 actifs à 48 sites. La Société a ainsi considérablement renforcé la puissance de son patrimoine par ces rationalisations successives, la valeur unitaire des actifs ressortant à 60 millions d'euros en 2023, contre 8,1 millions d'euros en 2006.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

L’actif net réévalué EPRA NDV s’établit à 17,10 euros par action, en baisse de -9,1 % sur 6 mois et de -18,4 % sur 12 mois. La variation de -3,84 euros par action sur 12 mois résulte des impacts suivants :

• le versement des dividendes : -0,96 euro ;
• le résultat net récurrent : +1,17 euro ;
• la variation de la plus-value latente(3) : -2,04 euros, dont un effet taux pour -4,07 euros, un effet loyers pour +1,90 euro et d’autres effets(4) pour +0,13 euro ;
• la variation de la juste valeur de la dette à taux fixe : - 1,53 euro ;
• la variation de la juste valeur des dérivés et des autres éléments : - 0,49 euro.

Un ratio d’endettement (LTV) droits inclus à 36,4% et un ICR à 5,1x attestant d’un profil financier particulièrement solide

Le coût moyen réel de la dette tirée(5) pour 2023 s’établit à 2,3%, en hausse limitée par rapport au niveau de 2,0% constaté à fin 2022 et 2,1 % à fin juin 2023. Cette variation est essentiellement due à la mise en place d’instruments de fixation et à l’extinction de produits de variabilisation participant au renforcement de la couverture de la dette. En effet, dans un contexte de forte hausse et de volatilité des taux d’intérêt à partir du 1er semestre 2022, Mercialys a renforcé son taux de couverture de sa dette à taux fixe, qui s’est établi à 96 % pour 2023. Pour 2024, la mise en place d’instruments de couverture sur la dette résiduelle permettra d’atteindre une couverture à 100 % de la dette à taux fixe, le coût moyen réel de la dette tirée devant, sur cette base, se rapprocher du coût moyen de la dette obligataire, soit 2,6 %. 

La dette tirée s’établit à 1 192 millions d'euros à fin décembre 2023. Elle est constituée de trois souches obligataires et d’un placement privé pour un montant nominal résiduel de 1 150 millions d'euros, ainsi que de billets de trésorerie dont l’encours à fin décembre 2023 s’élève à 42 millions d'euros. Parallèlement la trésorerie s’élève à 118 millions d'euros à fin 2023.

La maturité moyenne de la dette tirée ressort à 3,8 ans au 31 décembre 2023 contre 4,2 ans à fin juin 2023 et 4,5 ans au 31 décembre 2022. Hors les billets de trésorerie, Mercialys n’a aucune maturité de dette tirée avant février 2026.

La structure financière de Mercialys est restée très saine, avec un ratio de LTV hors droits(6) s’établissant à 38,9 % au 31 décembre 2023 (contre 38,6 % au 30 juin 2023 et 35,3 % au 31 décembre 2022) et un ratio de LTV droits inclus à 36,4 % à la même date (contre 36,1 % au 30 juin et 33,0 % au 31 décembre 2022). Le ratio de LTV est très nettement inférieur au niveau de covenant bancaire de 55 % impactant 92 % des lignes non tirées.

Le ratio d’ICR s’élève à 5,1x (7) au 31 décembre 2023, contre 5,2x au 30 juin 2023 et 5,9x au 31 décembre 2022, reflétant la performance opérationnelle sur l’EBITDA. Il est largement supérieur au niveau minimum d’au moins 2x fixé par les covenants bancaires. 

Mercialys dispose également de ressources de financement non tirées pour un montant stable par rapport à fin décembre 2022 de 385 millions d'euros, dont 90 % ont fait l’objet d’une extension de maturité en 2023. Ainsi, la maturité moyenne des ressources bancaires non tirées s’établit à 2,9 ans. Par ailleurs, à fin 2023, 100 % des lignes bancaires non tirées comportent des critères ESG, contre un peu plus de 53 % à fin 2022.

Le 20 octobre 2023, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB de la Société, et maintenu une perspective stable. 

1.1.3Un profil de risque résilient et une croissance maitrisée

Au terme d’un exercice 2023 marqué à la fois par un environnement économique incertain, d’excellentes performances opérationnelles et financières et des ajustements relativement prononcés des valeurs de patrimoine par les experts immobiliers, 2024 s’amorce pour Mercialys par une évolution structurante de son exposition à la distribution alimentaire.

Dans ce contexte, la foncière restera ambitieuse pour faire croître ses fondamentaux immobiliers, bénéficiera de la relance des hypermarchés qui ancrent son patrimoine et mobilisera ses ressources pour travailler son portefeuille de projets et son potentiel d’investissements.

Privilégier les grands équilibres financiers 

Après une phase de rationalisation intense de son patrimoine au cours de la période 2019-2022 où Mercialys a cédé pour environ 500 millions d'euros d’actifs (à 100%) après en avoir considérablement développé l’attractivité, la Société reste opportuniste sur de nouveaux arbitrages pour se concentrer sur les sites au potentiel de croissance à moyen terme les plus prometteurs en termes de création de valeur.

Compte tenu de sa structure financière très solide, la Société dispose des moyens pour s’engager résolument dans une phase de développement pour les années à venir.

Cette stratégie de croissance se réalisera via le portefeuille de projets de développement ou au travers d’acquisitions ciblées, relutives sur de l’immobilier commercial ou des activités connexes : centres commerciaux, retail parks ou centres de stockage notamment. La société s’attachera particulièrement à ce que le rendement de ces opérations soit au moins 250 pb supérieur au coût de refinancement des projets ou des acquisitions.

Continuer à faire progresser la gestion de l’entreprise selon les axes de la stratégie RSE 2020-2030 

En 2023, Mercialys a concrétisé des jalons importants de la feuille de route déterminée par sa stratégie RSE décennale « 4 Fair Impacts for 2030 ».

Ainsi, des objectifs visant à améliorer l’empreinte environnementale des sites sont sur une trajectoire très positive, avec particulièrement :

• une réduction des émissions de gaz à effet de serre par m2 de -24 % par rapport à 2020 et de -35 % par rapport à 2017 année de référence de la trajectoire carbone de la Société ;
• un taux de valorisation des déchets de 66,2% ;
• une certification Breeam in Use des centres stratégiques de 100%, intégrant le renouvellement régulier de ces certifications sur des grilles de notation de plus en plus exigeantes. A ce titre, la note moyenne des actifs stratégiques en partie 2 est de 72,0 % ;
• près de 60 % des centres stratégiques sont dotés d’espaces multifonctionnels et 75,9 % des centres sont équipés de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Cette stratégie concerne également une gestion éthique de l’entreprise, cette dimension étant notamment illustrée par une très bonne performance en matière d’égalité entre les hommes et les femmes, mesurée par l’index relatif à l’égalité professionnelle (déterminé par le Ministère du travail, de l’emploi et de l’insertion) à un niveau de 93 / 100 pour Mercialys en 2023, contre une moyenne nationale de 88 / 100.

Enfin, Mercialys structure sa gouvernance sur les meilleurs standards en termes de gouvernance d’entreprise, son Conseil d’administration affichant notamment un taux d’indépendance de 78 % et un taux de féminisation de 56 %.

La démarche volontariste de la Société sur les différents axes de la RSE est saluée par les grandes agences de notation extra-financière ou les pouvoirs publics. En 2023, Mercialys a conservé son classement à la 2e place du Palmarès de la féminisation des instances dirigeantes du SBF 120. La Société s’est également maintenue à la 2e place de sa catégorie (foncières commerciales européennes) au classement du GRESB, avec une note élevée de 89/100 et a été reconnue « Regional and industry top ESG performer » pour la 3e année consécutive par Sustainalytics. Enfin, en février 2024, Mercialys figure à nouveau dans la « A List » Climat du Carbon Disclosure Project pour la 6e année consécutive.

Saisir les opportunités de croissance externes, à l’image de celles réalisées en 2023

Les deux opérations de croissance externe réalisées en 2023 participent à la volonté de développement et de la création de nouveaux outils immobiliers. 

En septembre 2023 Mercialys a annoncé l’acquisition, en deux étapes, de la société de gestion de portefeuille (SGP) ImocomPartners. En décembre 2023, suite à la validation de cette opération par l’Autorité des marchés financiers (AMF), Mercialys a acquis 30 % du capital auprès des actionnaires historiques pour un prix de 5,7 millions d'euros. Les 70 % restants seront acquis par la Société au 1er semestre 2025, sous réserve d'une validation par l'AMF, à l’issue d’une période intermédiaire durant laquelle les dirigeants actuels accompagneront le développement de la société. Le prix de cette seconde tranche sera ajusté en fonction des performances de la SGP et du fonds sous-jacent.

ImocomPartners gère l’OPPCI ImocomPark qui détient en France un portefeuille de 33 retail parks d’une surface locative totale de plus de 385 000 m2, loués à près de 400 locataires. Les actifs du fonds représentent une valeur de 652 millions d'euros droits inclus et génèrent 40 millions d'euros de loyers annuels.

Cette opération offre une visibilité accrue vis-à-vis des enseignes locataires ainsi qu’une capacité démultipliée à intervenir sur des projets de développement en immobilier commercial ou mixte. Dans un contexte de tension sur les réserves foncières, engendrée notamment par la loi dite « Climat et Résilience », la maîtrise foncière revêt une importance grandissante et va générer des opportunités que Mercialys et ImocomPartners entendent valoriser.

Enfin, le développement de nouveaux fonds thématiques en immobilier commercial représente un levier majeur de création de valeur à disposition de Mercialys.

En 2023, Mercialys a également pris une part majeure de la levée de fonds réalisée par le groupe DEPUR pour en devenir le deuxième actionnaire, après le fondateur, avec un peu moins de 23 % du capital, pour un montant de 1,1 million d'euros.

Cet investissement dans le spécialiste de la conception et l’exécution de grands projets Food & Beverage & Entertainment (F&B&E), au côté de Bouygues Immobilier et du fonds Tourisme/Loisirs de la BPI, renforce l’expertise de Mercialys sur les tendances fines de consommation.

L’offre de DEPUR consiste à structurer en un même lieu une offre de restauration/boissons et animations/loisirs pour une expérience client allant bien au-delà du savoir-faire culinaire. 

Grâce à cette levée de fonds, DEPUR dispose des moyens d’accélérer son développement et de renforcer son expertise avec pour ambition de s’imposer comme le premier opérateur spécialisé du secteur F&B&E intégré verticalement, de la conceptualisation à l’exploitation. 

Mettre en œuvre le portefeuille de projets

A fin 2023 le portefeuille de projets déjà déterminé et susceptible d’être déployé à moyen terme s’établit à 429 millions d'euros, tel que décrit ci-après. Le développement de Mercialys restera focalisé sur le secteur du commerce, tout en capitalisant sur ses différentes expertises immobilières lui permettant de participer à des appels d’offres au titre de projets de développements mixtes organisés par des villes ou collectivités locales souhaitant repositionner des quartiers ou sur des développements intégrant des marges de promotion.

Les projets du pipeline concernent 28 sites sur les 48 centres commerciaux détenus par Mercialys et intègrent à la fois des projets de surfaces commerciales (restructurations, extensions, retail parks), des projets de restauration et loisirs, et des projets d’activités tertiaires (logement, santé, coworking, etc.). Ce potentiel de reconfiguration des sites permettra d’entretenir leur attractivité au-delà du seul commerce de proximité, et ainsi de pérenniser leur puissance sur leurs zones de chalandise et leur profil de génération de cash-flow à long terme.

La hausse des taux de crédit ainsi que l’augmentation des coûts de construction impliquent une grande sélectivité des projets, qui doivent répondre à un critère exigeant de rendement de 250 pb au-dessus du coût de refinancement. Les investissements devront également répondre à des critères de qualité stricts en termes d’exposition locative (secteurs résilients) et de localisation géographique.

Environ 30% des projets d’investissements portent sur des activités de restauration, de loisirs et d’activités tertiaires, illustrant la diversification sur des projets connexes au commerce. Forte des actions de consolidation de son bilan menées en 2022, Mercialys dispose de fondamentaux solides dans un environnement de marché volatil mais pouvant receler des opportunités d’acquisitions.

1.2Rapport financier

En application du Règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du groupe Mercialys sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont applicables au 31 décembre 2022. Ce référentiel est disponible sur le site de la Commission européenne à l’adresse suivante : https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/financial-reporting_fr.

Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les états financiers consolidés, après prise en compte, ou à l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites ci-dessous.

1.2.1États financiers

1.2.1.1Compte de résultat consolidé

1.2.1.2État de la situation financière consolidée

Actifs

Capitaux propres et passifs

1.2.1.3État consolidé des flux de trésorerie

1.2.2Principaux faits marquants 2023

Financement

Fin juin 2023, Mercialys a signé une nouvelle ligne de crédit pour 180 millions d’euros à échéance juin 2026 avec deux options d’extension d’un an. Cette nouvelle ligne de crédit, non tirée, intègre des critères ESG et se substitue à la ligne de 180 millions d’euros à échéance décembre 2024. 

Évolution de la base locative

Le 18 décembre 2023, le groupe Casino a annoncé être entré en négociation exclusive avec Intermarché et Auchan Retail en vue de la cession de la quasi-totalité du périmètre des hypermarchés et supermarchés du groupe Casino (hors Corse) au profit du groupement Les Mousquetaires et d’Auchan Retail. A l’issue de ces négociations exclusives Casino a annoncé le 24 janvier avoir conclu des accords avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la cession de 288 magasins. La réalisation des cessions interviendra au deuxième trimestre 2024, après consultation des instances représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril 2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024. 

L’opération reste soumise à l’obtention des autorisations par les autorités de la concurrence. 

Le portefeuille d’hypermarchés et supermarchés du groupe Casino en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino en partenariat avec la société Corin (à 40 %), ne fait pas partie du présent accord de cession.

Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31 points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5 autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.

Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31 magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et du Puy, propriétés de Mercialys.

Par cette recomposition profonde du secteur de la distribution en France, Mercialys, dont l’ancrage alimentaire était représenté exclusivement par le groupe Casino représentant 20,5 % de ses loyers en 2023, en périmètre consolidé, va devenir la seule foncière commerciale européenne partenaire de toutes les grandes enseignes de distribution alimentaires françaises.

1.2.3Synthèse des principaux indicateurs clés de l’année

1.2.4Commentaires sur l’activité

Principaux indicateurs de gestion

L’échéancier des baux est détaillé dans le tableau ci-dessous :

Le stock de baux arrivés à échéance à fin 2023 s’explique par des négociations en cours, des refus de renouvellements avec paiement d’une indemnité d’éviction, des négociations globales par enseignes, des temporisations tactiques, etc. Au sein des 13,5 % de baux échus à fin 2023, 1,7 % font l’objet d’accords signés en janvier 2024. 

A fin janvier 2024, taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2023 ressort à 96,3 %.

Le taux de vacance financière courante - qui exclut la vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extensions/restructurations - s’élève à 2,9 %(9) au 31 décembre 2023, stable par rapport au niveau constaté à fin 2022 et en nette amélioration par rapport au 30 juin 2023 (3,3 %). Une activité locative dynamique a ainsi permis à Mercialys de compenser l’effet des placements en redressement ou liquidation judiciaires d’enseignes, notamment sur le secteur du textile.

Le taux de vacance total(10) s’élève à 4,4 % au 31 décembre 2023 également en nette réduction par rapport à fin juin 2023 (4,7 %) et stable par rapport à fin 2022. 

La dynamique locative sous-jacente de Mercialys s’est concrétisée par la signature de 150 baux de renouvellement ou de recommercialisation en 2023, matérialisant un taux de réversion stable (+0,1 %) et pertinent avec la conjonction d’une indexation élevée en 2023 à +3,7 %. 

Grâce à la dynamique favorable de l’activité des commerçants, le taux d’effort(11) ressort à un taux toujours très mesuré de 10,7 % à fin décembre 2023, en baisse par rapport à fin juin (10,9 %) et fin décembre 2022 (11,1 %), cela malgré la progression des loyers à périmètre constant. 

Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très diversifiées puisque, à l’exception des enseignes appartenant au Groupe Casino (détails présentés ci-dessous), aucun autre locataire ne représente plus de 2 % du loyer total.

La restructuration du groupe Casino et la recomposition profonde du paysage de la distribution alimentaire en France évoquée plus avant va modifier profondément la structure locative de Mercialys à partir de 2024.

Le poids des enseignes appartenant au groupe Casino représente 20,5 % des loyers totaux au 31 décembre 2023, un niveau en diminution par rapport au 30 juin 2023 (21,4 %) et au 31 décembre 2022 (21,0 %). La baisse de l’exposition au groupe Casino est engendrée par le passage sous enseigne Intermarché des magasins de Besançon et Le Puy.

Cette exposition comptable consolidée est calculée en prenant en compte la totalité des loyers versés par des enseignes appartenant au Groupe Casino.

L’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le Groupe Casino ressort à 17,4 % vs. 18,3 % à fin juin 2023 et 18,0 % à fin 2022, une fois retraitée :

• à la baisse de la participation minoritaire de 49% détenue par BNP Paribas REIM dans les SAS Hyperthetis Participations et Immosiris détenant au total 9 hypermarchés opérés sous la marque Géant Casino (le site du Puy étant opéré par Intermarché depuis octobre 2023) et 
• à la hausse, de la participation minoritaire de 25% de Mercialys dans la SCI AMR détenant 3 Monoprix et 2 hypermarchés opérés sous les marques Géant Casino et Intermarché,

L’échéancier des principaux baux du premier locataire de Mercialys est présenté ci-dessous : 

Échéancier des principaux baux du groupe Casino

La répartition par enseigne (enseignes nationales, locales et liées au groupe Casino) des loyers contractuels en base annualisée est la suivante :

La répartition par secteur d’activité (y compris grandes surfaces alimentaires) des loyers de Mercialys reste très diversifiée. Au travers de ses différentes opérations d’arbitrages, notamment concernant certains magasins de distribution alimentaire, et de recommercialisations, la Société a renforcé sa stratégie de mix marchand équilibré, avec une volonté continue d’inflexion baissière de son exposition au textile au profit de secteurs comme la santé et la beauté, la culture, les cadeaux et le sport :

La structure des loyers au 31 décembre 2023 montre la prédominance, en termes de masse locative, des baux intégrant une clause variable. L’exposition de la Société aux loyers purement variables est cependant très limitée, à 1,7% de la base locative :

La structure des loyers au 31 décembre 2023 présente une prédominance de baux indexés à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). En 2024, compte tenu des dates de signature des baux, l’indexation des loyers de Mercialys sera liée à 15% à l’indice publié au 1er trimestre 2023 (soit +6,69%), 22% à l’indice publié au 2ème trimestre 2023 (soit +6,60%), 47% à l’indice publié au 3ème trimestre 2023 (soit +5,97%) et 10% à l’indice publié au 4ème trimestre 2023, les autres indices pesant pour un solde résiduel de 6%. 
 

1.2.5Commentaires sur les résultats consolidés

1.2.5.1Loyers facturés, revenus locatifs et loyers nets

Les revenus locatifs comprennent pour l’essentiel les loyers facturés par la Société, auxquels s’ajoutent pour une part limitée les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation versés par les locataires et étalés sur la durée ferme du bail (36 mois de façon usuelle).

L’évolution des loyers facturés de +2,8 points résulte principalement des éléments suivants :

• l’effet de l’indexation pour +3,7 points, soit +6,3 millions d'euros ;
• la contribution du Commerce Éphémère pour -0,3 point, soit -0,5 million d'euros ;
• la hausse des loyers variables soit +1,1 point, soit +1,9 million d'euros ;
• les actions menées sur le parc pour -0,8 point, soit -1,4 million d'euros ;
• l’impact comptable des allègements de loyers consentis aux enseignes dans le cadre de la crise sanitaire pour 
  +0,4 point, soit +0,8 million d'euros ;
• les acquisitions et cessions d’actifs réalisées en 2022 et 2023 pour -1,2 point, soit -2,0 millions d'euros ;
• d’autres effets incluant principalement la vacance stratégique liée aux programmes de restructuration en cours pour -0,1 point, soit -0,2 million d'euros.

Compte tenu des 5 premiers effets décrits ci-avant, la croissance organique des loyers facturés affiche une hausse de +4,1 points. 

Les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation(12) facturés sur la période s’élèvent à 3,4 millions d'euros (contre 0,2 million d'euros au 31 décembre 2022). 

Après prise en compte des étalements sur la durée ferme des baux prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés en 2023 s’établissent à 0,5 million d'euros contre 0,7 million d'euros en 2022.

Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 178,0 millions d'euros au 31 décembre 2023, en hausse de +2,7 % par rapport à fin 2022. 

Les loyers nets ressortent à 170,9 millions d'euros, en hausse de +3,0 % par rapport à 2022. Ils correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites. Ces charges regroupent les impôts fonciers et les charges locatives non refacturés aux locataires, ainsi que les charges nettes sur immeubles (composées principalement des honoraires de gestion locative versés au gestionnaire locatif et non refacturés et de certaines charges directement imputables à l’exploitation des sites). 

Les charges entrant dans le calcul des loyers nets représentent 7,1 millions d'euros pour l’année 2023, vs. 7,3 millions d'euros en 2022. 

Parallèlement, la Société a bénéficié de la baisse des honoraires de gestion versés du fait de l’internalisation de fonctions en 2022 pour près de 6 millions d'euros. En revanche, en 2022, un produit net de +7,8 millions d'euros avait été comptabilisé pour des impacts liés à la crise sanitaire : un effet positif exceptionnel lié à des reprises de provisions au titre d’impayés constatés sur les exercices 2020-2021 pour un montant de +9,2 millions d'euros et parallèlement, une charge de -1,4 million d'euros relative à des avoirs sur loyers. En 2023, l’effet net relatif à cette situation exceptionnelle est très limité à +0,4 million d'euros, décomposé entre une charge de -0,7 million d'euros correspondant à des avoirs sur les loyers facturés et des reprises de provisions liées aux impayés directement engendrés par la crise sanitaire de +1,1 million d'euros. Hors ces éléments exceptionnels de lissage liés à la crise sanitaire, les loyers nets seraient en hausse de +7,8 % en 2023. 

1.2.5.2Revenus de gestion, charges de structure et EBITDA

Les revenus de gestion, d’administration et d’autres activités comprennent notamment les honoraires facturés au titre de prestations de service réalisées par certaines équipes de Mercialys (que ce soit dans le cadre d’une prestation de conseil réalisée par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site), des honoraires de commercialisation, des honoraires d’asset management et des honoraires de conseil dans le cadre des partenariats mis en place.

Les honoraires facturés en 2023 s’établissent à 3,1 millions d'euros, contre 2,8 millions d'euros en 2022. 

Aucune marge de promotion immobilière n’a été comptabilisée en 2023.

Il n’y a pas d’autres produits courants comptabilisés en 2023 (0,4 million d'euros en 2022). En effet, ceux-ci intégraient les dividendes reçus de l’OPCI UIR II, détenu à 80 % par Union Investment et 20 % par Mercialys. L’actif détenu par l’OPCI a été cédé au 1er semestre 2022.

Les autres charges courantes comprennent principalement les coûts de structure. Ces coûts de structure regroupent notamment les dépenses de communication financière, les rémunérations versées aux membres du Conseil d’administration, les dépenses de communication institutionnelle, de communication des centres, les frais d’études marketing, les honoraires divers (Commissaires aux comptes, conseil, études) et les dépenses d’expertise du parc immobilier.

Au cours de l’exercice 2023, ces charges se sont élevées à 4,4 millions d'euros contre 6,3 millions d'euros en 2022. Cette évolution traduit une hausse des certains coûts d’exploitation largement compensée par les efforts volontaristes de modération des coûts de fonctionnement par la Société dans un contexte inflationniste. 

Les charges de personnel s’élèvent à 20,2 millions d'euros en 2023, en hausse par rapport à 2022 (18,7 millions d'euros). Cette évolution intègre à la fois l’impact des hausses de salaires dans un contexte inflationniste, l’intégration de nouveaux effectifs recrutés en 2022 et 2023 au titre de la reprise (au 1er janvier 2023) des fonctions de gestion locative et de gestion technique et administrative et de la mise en place au 2d semestre d’un accord de participation représentant un montant provisionné de 1,4 million d'euros.

À noter par ailleurs, qu’une partie des charges de personnel peut aussi faire l’objet d’une facturation d’honoraires, que ce soit dans le cadre de prestations de conseil réalisées par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site (cf. paragraphe ci-avant relatif aux revenus de gestion, d’administration et d’autres activités).

En conséquence de ce qui précède, le résultat opérationnel avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et charges opérationnels (EBITDA)(13) s’élève à 149,4 millions d'euros en 2023 contre 144,2 millions d'euros en 2022. La marge d’EBITDA ressort à 83,9 % (vs. 83,2 % au 31 décembre 2022).

1.2.5.3Résultat financier

Le résultat financier pris en compte dans le calcul du résultat net récurrent ressort à 29,6 millions d'euros au 31 décembre 2023, contre 29,7 millions d'euros au 31 décembre 2022.

Ce montant ne prend pas en compte des éléments non récurrents tels que l’inefficacité des couvertures, le risque de défaillance bancaire, les primes et frais associés aux rachats obligataires, montants issus du débouclage des produits de couverture et amortissements exceptionnels. 

En 2023, la hausse des charges financières essentiellement dues à l’extinction de produits de variabilisation a été compensée par une progression des produits financiers sur la trésorerie placée.

Dans le cadre de la restructuration de la dette menée au 1er trimestre 2022, des primes et suramortissements avaient été engendrés par les deux rachats obligataires dans les comptes à fin juin 2022. Ces impacts figurent dans le détail du résultat financier global ci-après : 

1.2.5.4Résultat net récurrent (RNR) et résultat net part du Groupe (RNPG)

A.Résultat net récurrent (RNR)

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus ou moins-values de cessions et dépréciations) pour +2,2 millions d'euros (+0,6 million d'euros à fin 2022) sont essentiellement constitués de l’effet des reprises nettes de provisions. Une provision de 2,1 millions d'euros relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie a notamment fait l’objet d’une reprise à fin juin 2023.

Le régime fiscal des SIIC exonère d’impôt sur les sociétés les résultats provenant des activités immobilières, à condition qu’au moins 95 % du résultat issu des revenus locatifs et 70% des plus-values de cession d’actifs immobiliers soient distribués. Les charges constatées par Mercialys au titre de l’impôt sont donc engendrées par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), l’impôt sur les sociétés sur des activités n’entrant pas dans le statut SIIC et les impôts différés.

L’année 2023 enregistre une charge d’impôt prise en compte dans le résultat net récurrent de -0,6 million d'euros essentiellement composée de la CVAE. La charge d’impôt s’était élevée à -0,5 million d'euros à fin 2022.

Le montant pris en compte au 31 décembre 2023 au titre de la quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,6 millions d'euros contre 3,7 millions d'euros au 31 décembre 2022. Les sociétés comptabilisées par mise en équivalence dans les comptes consolidés de Mercialys sont la SCI AMR (créée en partenariat avec Amundi Immobilier en 2013 et dont Mercialys détient 25% des parts), la SNC Aix2 (dont Mercialys a acquis 50 % des parts en décembre 2013 et dont Altarea Cogedim détient les 50% restants), la société Corin Asset Management SAS (dont Mercialys détient 40 % des parts), la SAS Saint-Denis Genin (dont Mercialys détient 30 % des parts) ainsi que les sociétés le groupe DEPUR détenue à 22,9 % et la SGP ImocomPartners détenue à 30 %. 

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus ou moins-values, amortissements et dépréciations) ressortent à -11,2 millions d'euros au 31 décembre 2023 contre -10,4 millions d'euros au 31 décembre 2022. Elles sont liées à la participation de 49% de BNP Paribas REIM France dans les sociétés Hyperthetis Participations et Immosiris. Mercialys en conservant le contrôle exclusif, ces filiales sont consolidées par intégration globale.

Sur la base de ces éléments, le résultat net récurrent(14) s’élève à 109,0 millions d'euros (contre 105,5 millions d'euros pour l’exercice 2022), en hausse de +3,3 %. Considérant le nombre d’actions moyen (basique) à fin décembre, le résultat net récurrent représente 1,17 euro par action au 31 décembre 2023, contre 1,13 euro par action au 31 décembre 2022, soit une hausse de +3,3 %.

Comme évoqué ci-avant, la base de comparaison au 31 décembre 2022 a bénéficié d’un produit net de +7,8 millions d'euros au titre des effets de la crise sanitaire, contre un produit net de +0,4 million d'euros dans les comptes à fin décembre 2023. Le résultat net récurrent retraité de ces éléments exceptionnels serait en progression de +11,0 %.

B.Résultat net part du Groupe

Les dotations aux amortissements s’établissent à -38,5 millions d'euros en 2023, en augmentation de +2,1 % par rapport à 2022.

Les autres produits et charges opérationnels non intégrés dans le résultat net récurrent correspondent notamment au montant des plus ou moins-values de cessions immobilières nettes et provisions pour dépréciations d’actifs.

À ce titre, le montant des autres produits opérationnels s’élève à 7,2 millions d'euros au 31 décembre 2023, contre 87,7 millions d'euros au 31 décembre 2022. Ce montant inclut essentiellement :

• des produits de cession de lots isolés (3,9 millions d'euros) ;
• des produits liés à des régularisations de cessions antérieures (3,2 millions d'euros).

Le montant des autres charges opérationnelles s’élève à -29,6 millions d'euros au 31 décembre 2023, contre -86,1 millions d'euros au 31 décembre 2022. Il correspond principalement à :

• la valeur nette comptable des actifs cédés (-2,4 millions d'euros) ;
• des charges liées à des régularisations de cessions antérieures (-3,2 millions d'euros) ;
• des coûts liés aux acquisitions (-0,8 million d'euros) ;
• des dotations aux provisions pour dépréciations d’immeubles de placement (-23,2 millions d'euros).

Le montant de la plus-value nette comptabilisé dans les comptes consolidés au 31 décembre ressort à 1,5 million d'euros (vs. 8,3 millions d'euros au titre de 2022). 

Dès lors, le résultat net part du Groupe, tel que défini par les normes IFRS, s’élève ainsi à 53,4 millions d'euros pour 2023, contre 43,1 millions d'euros pour 2022.

1.2.5.5Structure financière

A.Coût et structure de la dette

Au 31 décembre 2023, le montant de la dette tirée par Mercialys s’élève à 1 192 millions d'euros et se décompose en :

• une obligation d’un montant nominal de 300 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 1,80 %, avec une échéance en février 2026 ;
• une obligation d’un montant nominal résiduel de 200 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 4,625 %, avec une échéance en juillet 2027 ;
• un placement privé obligataire, d’un montant nominal de 150 millions d'euros, rémunéré à un coupon fixe de 2,00 %, avec une échéance en novembre 2027 ;
• une obligation d’un montant nominal de 500 millions d'euros, rémunérée à un coupon fixe de 2,50 %, avec une échéance en février 2029 ;
• 42 millions d'euros d’encours de billets de trésorerie rémunérés à un taux moyen d’environ 4 %.

La trésorerie s’élève à 118,2 millions d'euros au 31 décembre 2023 contre 216,1 millions d'euros au 31 décembre 2022. Les principaux flux ayant impacté la variation de trésorerie sur la période sont notamment les :

• flux nets de trésorerie générés par l’activité sur la période : +134,3 millions d'euros ;
• encaissements / décaissements liés aux cessions / acquisitions d’actifs réalisés en 2023 : -21,7 millions d'euros ;
• distributions de dividendes aux actionnaires de la société mère et aux minoritaires : -99,3 millions d'euros ;
• émissions et remboursements d’emprunts nets de la variation de l’encours de billets de trésorerie : - 83,2 millions d'euros ;
• intérêts nets versés : -25,9 millions d'euros.

La dette financière nette s’établit à 1 063,6 millions d'euros au 31 décembre 2023, contre 1 040,2 millions d'euros au 31 décembre 2022.

Le coût moyen réel de la dette tirée pour 2023 s’établit à 2,3 % contre 2,1 % à fin juin 2023 et 2,0% fin 2022. Cette variation est essentiellement due à la mise en place d’instruments de fixation et à l’extinction de produits de variabilisation participant au renforcement de la couverture de la dette. En effet, dans un contexte de forte hausse et de volatilité des taux d’intérêt à partir du 1er semestre 2022, Mercialys a renforcé son taux de couverture de sa dette à taux fixe, qui s’est établi à 96 % pour 2023. Pour 2024, la mise en place d’instruments de couverture sur la dette résiduelle permettra d’atteindre une couverture à 100 % de la dette à taux fixe, le coût moyen réel de la dette tirée devant, sur cette base, se rapprocher du coût moyen de la dette obligataire, soit 2,6 %.

B.Liquidité et maturité de la dette

La maturité moyenne de la dette tirée, y compris billets de trésorerie, ressort à 3,8 années à fin décembre 2023, contre 4,2 années à fin juin 2023 et 4,5 années au 31 décembre 2022. 

Mercialys dispose, par ailleurs, de ressources financières non tirées à hauteur de 385 millions d'euros lui permettant de bénéficier d’un niveau de liquidité satisfaisant :

• une ligne de crédit revolving bancaire de 180 millions d'euros à échéance juin 2026. La marge sur Euribor est de 155 pb (pour une notation BBB) et lorsqu’elle n’est pas tirée cette ligne donne lieu au paiement d’une commission de non-utilisation de 40 % de la marge ;
• cinq lignes bancaires bilatérales confirmées pour un montant total de 205 millions d'euros, de maturité comprise entre juin 2026 et décembre 2028. Les marges sur Euribor sont inférieures ou égales à 155 pb (pour une notation BBB) ou établies à taux fixe, et lorsqu’elles ne sont pas tirées ces lignes donnent lieu au paiement de commissions de non-utilisation jusqu’à 46 % des marges.

Enfin, Mercialys dispose d’un programme de billets de trésorerie de 500 millions d'euros mis en place au 2d semestre 2012. Il est utilisé à hauteur de 42 millions d'euros (encours au 31 décembre 2023).

Ci-dessous l'échéancier de la dette obligataire et des ressources financières non tirées de Mercialys au 31 décembre 2023 :

C.Covenants bancaires et notation financière

La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2023 répond à l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Le ratio d’endettement hors droits (LTV : Loan To Value) s’établit à 38,9 % à fin décembre 2023, contre 35,3 % à fin décembre 2022 et 38,6 % au 30 juin 2023, bien en-dessous des covenants contractuels. Un covenant de LTV inférieur à 55 % s’applique en effet sur 92 % des lignes bancaires confirmées à date, le solde de 8 % de ces lignes étant soumis à un covenant de LTV inférieur à 50 %. 

Le LTV droits inclus s’établit à 36,4 % à fin décembre 2023, contre 33,0 % à fin décembre 2022 et 36,1 % au 30 juin 2022.

De même, le ratio d’EBITDA/coût de l’endettement financier net (ICR : Interest Coverage Ratio) s’établit à 5,1x à fin décembre 2023, bien au-delà du covenant contractuel (ICR > 2x), contre 5,9x à fin décembre 2022 et 5,2x à fin juin 2023.

Les deux autres covenants contractuels sont également respectés :

• la juste valeur hors droits des actifs au 31 décembre 2023 est de 2,7 milliards d’euros qui fixe une juste valeur hors droits des immeubles de placement supérieur à 1 milliard d’euros ;
• une dette gagée au 31 décembre 2023 nulle (inférieur au covenant qui fixe un ratio dette gagée/juste valeur hors droits inférieur à 20 %).

Le 20 octobre 2023, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB/perspective stable de Mercialys.

1.2.5.6Capitaux propres et actionnariat

Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 866,1 millions d’euros au 31 décembre 2023 contre 930,4 millions d’euros au 31 décembre 2022.

Les principales variations ayant affecté les capitaux propres consolidés au cours de l’exercice sont les suivantes :

• résultat net de l’exercice 2023 : + 46,7 millions d’euros ;
• mise en paiement du dividende au titre de l’exercice 2022 de 0,96 euro par action et des dividendes versés aux minoritaires : - 99,3 millions d’euros ;
• variation de juste valeur sur les actifs financiers et les dérivés : - 11,7 millions d’euros.

Le nombre d’actions en circulation au 31 décembre 2023 s’élève à 93 886 501, inchangé depuis le 31 décembre 2022.

Au 31 décembre 2023, l’actionnariat de Mercialys se décomposait comme suit : auto-contrôle (0,65 %), autres actionnaires (99,35 %).

Deux actionnaires ont déclaré auprès de l’AMF une position supérieure à 5,0 % de détention en capital ou en droits de vote. La société BlackRock Inc’s holding, détenait en date du 20 décembre 5 666 317 actions, soit 6,0 % du capital et des droits de vote. Axa IM détenait quant à elle, en date du 19 décembre 2023, 4 821 145 actions, soit 5,0 % du capital et des droits de la société.

1.2.5.7Distribution

Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée générale du 25 avril 2024 le versement d’un dividende de 0,99 euro par action contre un dividende de 0,96 euro par action au titre de 2022. La distribution correspond à 85 % du résultat net récurrent 2023 et offre un rendement de 5,8 % sur l’actif net réévalué NDV de 17,10 euros par action à fin 2023 et de 9,9 % sur le cours de clôture annuel.

Au cours de 3 derniers exercices Mercialys aura ainsi versé 2,87 euros de dividendes, représentant 85 % de ses résultats récurrents et assurant un rendement moyen de 10,1 % à ses actionnaires sur cette période. 

Cette proposition de dividende au titre de 2023 est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

• des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,86 euro par action ;
• de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,13 euro par action.

Le détachement du coupon interviendra le 29 avril 2024, le dividende étant payé le 2 mai 2024. 

1.2.6Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier

1.2.6.1Acquisitions d’actifs

Aucune acquisition significative n'est intervenue en 2023.

1.2.6.2Livraisons

Aucune livraison significative n’a été réalisée en 2023.

1.2.6.3Cessions

Aucune cession significative n’a été réalisée en 2023.

1.2.6.4Expertises et variations de périmètre

Le patrimoine de Mercialys est évalué deux fois par an par des experts indépendants.

Au 31 décembre 2023, BNP Paribas Real Estate Valuation, Catella Valuation, Cushman & Wakefield, CBRE et BPCE Expertises Immobilières ont mis à jour l’expertise du patrimoine de Mercialys :

• BNP Paribas Real Estate Valuation a réalisé l’expertise de 17 sites au 31 décembre 2023 sur la base d’une visite in situ de 2 sites au cours du 2d semestre 2023, et sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2023 pour les autres sites ;
• Catella Valuation a réalisé l’expertise de 16 sites au 31 décembre 2023 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2023 ;
• Cushman & Wakefield a réalisé l’expertise de 9 sites au 31 décembre 2023 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2023. 9 visites avaient été réalisées sur sites au cours du 1er semestre 2022 ;
• CBRE a réalisé l’expertise de 1 site au 31 décembre 2023 sur la base d’une actualisation de l’expertise réalisée au 30 juin 2023. 1 visite avait été réalisée sur site au cours du 1er semestre 2023 ;
• BPCE Expertises Immobilières a réalisé l’expertise de 16 sites au 31 décembre 2023, sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2023.

Sur ces bases, la valorisation du patrimoine ressort à 2 872,0 millions d'euros droits inclus au 31 décembre 2023 contre 
3 091,2 millions d'euros au 31 décembre 2022. Hors droits, cette valeur ressort à 2 692,3 millions d'euros à fin 2023 contre 2 896,9 millions d'euros à fin 2022.

La valeur du portefeuille droits inclus s’inscrit donc en baisse de -7,1 % sur 12 mois (-7,0 % à périmètre constant(15) ) et de -3,8 % sur 6 mois (-3,7 % à périmètre constant). La valeur du portefeuille hors droits évolue dans les mêmes proportions (-3,7 % sur 6 mois et -7,0 % sur 12 mois à périmètre constant).

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 6,61 % au 31 décembre 2023, contre 6,21 % au 30 juin 2023 et 5,75 % au 31 décembre 2022.

Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2023, ainsi que les loyers d’expertise correspondants.

1.2.7Perspectives

Les solides fondamentaux financiers de la Société et la visibilité offerte par l’indexation, pilier d’une relation bailleur-locataire équilibrée tout en restant attentif à la solvabilité des enseignes clientes permettent à Mercialys de se fixer pour objectifs au titre de 2024 :

• une croissance de son résultat net récurrent par action d’au moins +2,0% vs. 2023 ;
• un dividende dans une fourchette de 75% à 95% du résultat net récurrent 2024.

L’évolution du bas de la fourchette à 75% du résultat net récurrent de l’année, vs. 85% précédemment, permettra, si nécessaire, de dégager des marges de manœuvre supplémentaires pour financer les investissements de 2024.

En effet, Mercialys pourrait saisir l’opportunité des changements d'opérateurs d'hypermarché ancrant ses sites pour travailler en partenariat avec les nouvelles enseignes afin d’accroitre l'expérience clients (confort, services, rénovations), implanter de nouvelles moyennes surfaces ainsi que des commerçants avec des activités complémentaires de celles des hypermarchés pour la plupart recentrés sur l’offre alimentaire.

Cette fourchette de distribution participe à un rendement de l’action qui restera particulièrement attractif au titre de 2024, le potentiel de financement ainsi dégagé devant alimenter le retour pour les actionnaires à moyen terme.

1.2.8Événements postérieurs à la clôture de la période

Le 24 janvier Casino a annoncé avoir conclu des accords avec Auchan Retail et le Groupement Les Mousquetaires prévoyant la cession de 288 magasins. La réalisation des cessions interviendra au deuxième trimestre 2024, après consultation des instances représentatives du personnel concernées. Les accords prévoient un transfert des magasins selon trois vagues successives ; au 30 avril 2024, au 31 mai 2024 et au 1er juillet 2024. 

L’opération, reste soumise à l’obtention des autorisations par les autorités de la concurrence.

Le groupe Casino a exclu du présent accord de cession le portefeuille d'hypermarchés et supermarchés en Corse, où Mercialys est propriétaire de cinq hypermarchés Casino en partenariat avec la société Corin (à 40 %). 

Le 24 janvier 2024, Carrefour annonçait également être entré en négociations exclusives avec Intermarché en vue de la reprise de 31 points de vente. Aux termes de l’accord, Carrefour se substituera à Intermarché pour l’achat de 26 magasins auprès de Casino, les 5 autres magasins seront rachetés directement à Intermarché.

Le 25 janvier 2024, le magazine LSA a publié la liste des 31 magasins repris par Carrefour, dont les hypermarchés de Lanester et du Puy, propriétés de Mercialys.

1.2.9Mesures de performance EPRA

Mercialys applique les recommandations de l’EPRA (16) dans le cadre des indicateurs détaillés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant les Sociétés Immobilières cotées en Europe, et dans ce cadre, publie des recommandations sur des indicateurs de performance afin d’améliorer la comparabilité des comptes publiés par les différentes sociétés.

Mercialys publie dans son Rapport financier semestriel et son Document d’enregistrement universel l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les Best Practices Recommandations, qui sont disponibles sur le site Internet de cet organisme. Le tableau ci-dessous synthétise les indicateurs EPRA à fin décembre 2023, fin juin 2023 et fin décembre 2022 :

1.2.9.1Résultat et résultat par action EPRA

Le tableau ci-dessous permet de faire le lien entre le résultat net part du Groupe et le résultat récurrent par action tel que défini par l’EPRA :

Le calcul du RNR (résultat net récurrent) communiqué par Mercialys est identique à celui du résultat EPRA. Il n’y a aucun ajustement à réaliser entre ces deux indicateurs.

1.2.9.2Actif net réévalué EPRA (NAV, NNNAV, NRV, NTA, NDV)

1.2.9.3Taux de rendement initial net (Net Initial Yield) et Taux de rendement initial net majoré (Topped-up Net Initial Yield) EPRA

Le tableau ci-dessous établit le passage entre le taux de rendement tel que publié par Mercialys et les taux de rendement définis par l’EPRA :

1.2.9.4Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance est calculé sur la base de : valeur locative des lots vacants/(loyer minimum garanti annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants).

Le taux de vacance EPRA s’établit à 4,4 % à fin décembre 2023, en amélioration par rapport  à fin juin 2023 (4,7 %) et stable par rapport à fin décembre 2022. La vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extension ou de restructuration représente 150 pb au sein de ce taux de vacance.

1.2.9.5Ratios de coût EPRA